{"id":9408,"date":"2023-07-07T11:03:43","date_gmt":"2023-07-07T10:03:43","guid":{"rendered":"https:\/\/vivreauportugalconsulting.com\/?p=9408"},"modified":"2026-01-13T12:55:45","modified_gmt":"2026-01-13T12:55:45","slug":"exoneration-imt-immobilier-portugal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vivreauportugalconsulting.com\/fr_fr\/exoneration-imt-immobilier-portugal\/","title":{"rendered":"Le r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT pour l&rsquo;acquisition de biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la revente"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <a href=\"https:\/\/oe2023.gov.pt\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">loi de finances<\/a> de l&rsquo;\u00c9tat pour 2023 (OE 2023) a modifi\u00e9 les hypoth\u00e8ses d&rsquo;octroi de l&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT sur l&rsquo;acquisition de biens destin\u00e9s \u00e0 la revente. La loi 24-D\/2022 du 30 d\u00e9cembre a modifi\u00e9 le r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;imp\u00f4t municipal sur les mutations fonci\u00e8res (\u00ab\u00a0IMT\u00a0\u00bb) pour l&rsquo;acquisition de biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la revente Portugal.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT pour l&rsquo;acquisition de biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la revente au Portugal<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bien que cette modification n&rsquo;ait pas \u00e9t\u00e9 initialement pr\u00e9vue dans le projet de loi correspondant, elle a \u00e9t\u00e9 introduite apr\u00e8s la discussion sp\u00e9cialis\u00e9e de la loi sur le budget de l&rsquo;\u00c9tat 2023.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Incidence et hypoth\u00e8ses de l\u2019exon\u00e9ration<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;IMT est pr\u00e9lev\u00e9e sur l&rsquo;achat et la vente de biens immobiliers, qu&rsquo;ils soient neufs ou d&rsquo;occasion. Toutefois, si les acheteurs sont des contribuables de l&rsquo;IRS\/IRC et sont enregistr\u00e9s en tant qu&rsquo;acheteurs de biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la revente, ils peuvent \u00eatre exempt\u00e9s de l&rsquo;IMT.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ce contexte, les conditions de cette exon\u00e9ration sont les suivantes<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l&rsquo;acheteur doit \u00eatre un contribuable IRS\/IRC et \u00eatre enregistr\u00e9 pour exercer l&rsquo;activit\u00e9 d&rsquo;achat, de vente et de revente de biens immobiliers (CAE 68100) ;<\/li>\n\n\n\n<li>au moment de l&rsquo;acquisition, l&rsquo;acte doit indiquer que le bien immobilier acquis est destin\u00e9 \u00e0 la revente<\/li>\n\n\n\n<li>le bien acquis sera revendu dans un d\u00e9lai de trois ans<\/li>\n\n\n\n<li>que le bien acquis n&rsquo;est pas destin\u00e9 \u00e0 une autre destination que la revente et, enfin, que la comptabilisation du bien refl\u00e8te sa permanence en tant qu&rsquo;actif circulant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si ces conditions sont remplies, l&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT s&rsquo;applique aux biens acquis en vue de la revente, y compris les b\u00e2timents r\u00e9sidentiels et non r\u00e9sidentiels et les terrains.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En revanche, les biens construits en vue de la vente et les biens faisant l&rsquo;objet de travaux de r\u00e9habilitation importants sont exclus de l&rsquo;exon\u00e9ration car, dans ces cas, on consid\u00e8re qu&rsquo;il y a d\u00e9tournement d&rsquo;usage.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Exon\u00e9ration automatique et exon\u00e9ration par remboursement&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En ce qui concerne l&rsquo;<a href=\"https:\/\/vivreauportugalconsulting.com\/imposition-cryptomonnaies-portugal\/\" data-type=\"post\" data-id=\"9291\">exon\u00e9ration<\/a> de l&rsquo;IMT lors de l&rsquo;acquisition d&rsquo;un bien en vue de sa revente, elle peut se produire de deux mani\u00e8res diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D&rsquo;une part, dans la r\u00e8gle du r\u00e9gime, l&rsquo;exon\u00e9ration se fait par la m\u00e9thode du remboursement : dans ce cas, l&rsquo;acheteur paie l&rsquo;imp\u00f4t au moment de l&rsquo;acquisition du bien destin\u00e9 \u00e0 la revente et lorsque le bien est revendu, une fois que toutes les conditions requises sont remplies, l&rsquo;acheteur se voit rembourser l&rsquo;IMT qu&rsquo;il a initialement pay\u00e9. Dans la pratique, sur demande de l&rsquo;acqu\u00e9reur, d\u00fbment accompagn\u00e9e de la documentation prouvant l&rsquo;op\u00e9ration de revente r\u00e9alis\u00e9e, l&rsquo;IMT pr\u00e9c\u00e9demment pay\u00e9 est annul\u00e9 par le bureau des imp\u00f4ts comp\u00e9tent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D&rsquo;autre part, en ce qui concerne le r\u00e9gime d&rsquo;exception, l&rsquo;exon\u00e9ration peut \u00e9galement fonctionner de mani\u00e8re automatique et instantan\u00e9e. Dans ce cas, en prouvant l&rsquo;exercice normal et habituel de l&rsquo;activit\u00e9 d&rsquo;acqu\u00e9reur de biens destin\u00e9s \u00e0 la revente, l&rsquo;exon\u00e9ration est reconnue au moment de l&rsquo;acquisition du bien (effet de report). Pour ce faire, l&rsquo;acqu\u00e9reur doit toutefois demander un certificat d\u00e9livr\u00e9 par le bureau des imp\u00f4ts comp\u00e9tent, qui doit contenir l&rsquo;information selon laquelle, au cours des deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, le contribuable a revendu des biens pr\u00e9c\u00e9demment acquis dans cette intention.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce certificat doit \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 avant la date de l&rsquo;acte, ce qui peut \u00eatre fait par le biais de la balance \u00e9lectronique, d&rsquo;un courrier \u00e9lectronique ou d&rsquo;une lettre adress\u00e9e au service des imp\u00f4ts comp\u00e9tent.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La loi 2023 et la modification apport\u00e9e au concept d\u2019activit\u00e9 de revente<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avec la loi de finances 2023, le concept d&rsquo;exercice normal et habituel de l&rsquo;activit\u00e9 d&rsquo;acqu\u00e9reur de biens immobiliers pour la revente a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9, avec une plus grande restriction de l&rsquo;applicabilit\u00e9 et de la port\u00e9e du r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration automatique ant\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jusqu&rsquo;en 2023, l&rsquo;exercice habituel de l&rsquo;activit\u00e9 de revente, aux fins de l&rsquo;exon\u00e9ration automatique de l&rsquo;IMT, \u00e9tait rempli lorsque, au cours de l&rsquo;ann\u00e9e civile pr\u00e9c\u00e9dente, le contribuable avait acquis ou revendu un bien pr\u00e9c\u00e9demment acquis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, la loi de finances 2023 a introduit un nouveau concept d&rsquo;exercice de l&rsquo;activit\u00e9 de revente, et seuls ceux qui, au cours des deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, ont revendu des biens acquis \u00e0 cette fin seront consid\u00e9r\u00e9s comme des assujettis aux fins de l&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainsi, si auparavant, pour que le r\u00e9gime d&rsquo;exemption automatique s&rsquo;applique, il suffisait que le contribuable ait acquis ou revendu un bien au cours de l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, depuis la modification l\u00e9gislative actuelle, l&rsquo;acqu\u00e9reur n&rsquo;est consid\u00e9r\u00e9 comme exer\u00e7ant habituellement l&rsquo;activit\u00e9 que si cela est d\u00e9montr\u00e9 au cours des deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, et au cours de chacune de ces deux ann\u00e9es, il doit avoir revendu au moins un bien.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Violation du principe constitutionnel de la confiance ?&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ce contexte, compte tenu de la restriction brutale de l&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 l&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT r\u00e9sultant de la modification du concept d&rsquo;activit\u00e9 de revente de biens immobiliers, il est important de faire quelques consid\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon la doctrine et la jurisprudence constitutionnelles, il y a violation du principe de la protection de la confiance lorsque<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l&rsquo;Etat a initi\u00e9 des comportements susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer chez les citoyens une attente de continuit\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>ces attentes sont l\u00e9gitimes, justifi\u00e9es et fond\u00e9es sur de bonnes raisons ;<\/li>\n\n\n\n<li>les citoyens ont fait des projets de vie en tenant compte de la perspective de continuit\u00e9 du \u00ab\u00a0comportement\u00a0\u00bb de l&rsquo;\u00c9tat ; et<\/li>\n\n\n\n<li>il n&rsquo;y a pas de raisons d&rsquo;int\u00e9r\u00eat public qui justifient, en soi et en consid\u00e9ration, la non-continuit\u00e9 du comportement qui a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 la situation d&rsquo;attente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par cons\u00e9quent, pourrions-nous nous trouver face \u00e0 une violation du principe de confiance ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En v\u00e9rit\u00e9, l&rsquo;amendement analys\u00e9 introduit sans aucun doute une aggravation de l&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 l&rsquo;exon\u00e9ration, sans pr\u00e9voir un r\u00e9gime transitoire qui prot\u00e8ge les attentes des contribuables qui ont adopt\u00e9 des comportements l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente sur la base d&rsquo;une disposition l\u00e9gale qui a \u00e9t\u00e9 aggrav\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ind\u00e9pendamment des \u00e9ventuels litiges qui pourraient d\u00e9couler de ce changement, la v\u00e9rit\u00e9 est qu&rsquo;avec cette plus grande exigence dans la reconnaissance du concept d&rsquo;activit\u00e9 de revente, nous pensons que l&rsquo;intention du l\u00e9gislateur est de restreindre l&rsquo;applicabilit\u00e9 du r\u00e9gime d&rsquo;exemption automatique en question, qui \u00e9tait consolid\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 pr\u00e9sent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D&rsquo;une part, il y a une plus grande \u00e9tendue temporelle de la r\u00e9f\u00e9rence, qui exige la preuve effective de l&rsquo;exercice de l&rsquo;activit\u00e9 de revente de biens immobiliers. Alors qu&rsquo;auparavant, seule l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente servait de r\u00e9f\u00e9rence, les deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes doivent d\u00e9sormais \u00eatre prises en compte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En revanche, si jusqu&rsquo;\u00e0 pr\u00e9sent il suffisait que le contribuable ait, l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant l&rsquo;exon\u00e9ration, acquis un bien pour le revendre ou, \u00e0 d\u00e9faut, revendu un bien pr\u00e9c\u00e9demment achet\u00e9, \u00e0 partir de cette ann\u00e9e, pour pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier de l&rsquo;exon\u00e9ration IMT ant\u00e9rieure, le contribuable doit avoir revendu un bien au cours de chacune des ann\u00e9es ant\u00e9rieures.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par exemple : une entit\u00e9 ou un contribuable qui, en 2020, a acquis deux biens pour la revente et, en 2021, a revendu l&rsquo;un d&rsquo;eux, mais, en 2022, n&rsquo;a pas revendu l&rsquo;autre, avec cette nouvelle compr\u00e9hension plus restrictive du concept d&rsquo;exercice de l&rsquo;activit\u00e9 de revente, en 2023, n&rsquo;aura pas droit \u00e0 une exon\u00e9ration automatique de l&rsquo;IMT sur l&rsquo;acquisition de biens pour la revente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En tout \u00e9tat de cause, il convient de souligner que l&rsquo;exon\u00e9ration automatique de l&rsquo;IMT est un r\u00e9gime exceptionnel, de sorte que m\u00eame avec des restrictions plus importantes sur l&rsquo;applicabilit\u00e9 de ce r\u00e9gime, le contribuable IMT, en respectant les autres exigences, aura toujours droit \u00e0 l&rsquo;application de la r\u00e8gle du r\u00e9gime &#8211; de remboursement &#8211; et pourra donc se faire rembourser l&rsquo;IMT initialement pay\u00e9 sur l&rsquo;acquisition de l&rsquo;immeuble destin\u00e9 \u00e0 la revente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La loi de finances de l&rsquo;\u00c9tat pour 2023 (OE 2023) a modifi\u00e9 les hypoth\u00e8ses d&rsquo;octroi de l&rsquo;exon\u00e9ration de l&rsquo;IMT sur l&rsquo;acquisition de biens destin\u00e9s \u00e0 la revente. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":116,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"neve_meta_sidebar":"","neve_meta_container":"","neve_meta_enable_content_width":"","neve_meta_content_width":0,"neve_meta_title_alignment":"","neve_meta_author_avatar":"","neve_post_elements_order":"","neve_meta_disable_header":"","neve_meta_disable_footer":"","neve_meta_disable_title":"","neve_meta_reading_time":"","_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"La loi de finances de l'\u00c9tat pour 2023 (OE 2023) a modifi\u00e9 les hypoth\u00e8ses d'octroi de l'exon\u00e9ration de l'IMT sur l'acquisition de biens destin\u00e9s \u00e0 la revente. 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