ALOJAMENTO LOCAL AU PORTUGAL
Alojamento local au Portugal a plus que quadruplé ces trois dernières années, passant d’environ 13 000 établissements enregistrés en 2014 à plus de 55 000 logements déclarer actuellement un peu partout dans le pays.
La location meublée et saisonnière est régulièrement mise en avant par la presse et patrimoniale. Elle attire de plus en plus de particuliers soucieux de se constituer un patrimoine immobilier tout en s’assurant un complément de revenus. Elle intéresse également tous les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent les mettre en location lorsqu’ils ne les occupent pas, afin de limiter les charges financières.
La règlementation applicable à Alojamento local au Portugal a beaucoup évolué ces dernières années, le gouvernement portugais a décidé l’année dernière de mieux encadrer ce mode de location en pleine croissance. Celle-ci s’explique par l’évolution profonde de nos modes de vie et la diversité des situations professionnelles et familiales. Mais aussi par l’utilisation d’internet qui facilite la recherche et la diffusion des offres de location.
Il est important de ne pas se lancer les yeux fermés dans Alojamento local au Portugal sans connaitre préalablement toutes les règles et les subtilités afin d’éviter de tomber sous le coup de condamnation financière.
La législation de la location saisonnière au Portugal
La législation sur la location saisonnière au Portugal a été créée par décret-loi n ° 39/2008 du 7 mars. Pour encadrer la fourniture de services d’hébergement temporaire, dans des établissements ne répondant pas aux critères légalement requis pour être qualifiés d’entreprises de tourisme.
- L’ordonnance n ° 517/2008 du 25 juin, modifiée par l’ordonnance n ° 138/2012 du 14 mai. Définit les exigences minimales à respecter par les établissements location saisonnière au Portugal, ainsi que la procédure d’enregistrement de ces établissements.
- Le décret-loi n ° 128/2014 du 29 aout, entré en vigueur le 27 novembre 2014. Sous-entends la reconnaissance de la pertinence touristique de l’hébergement local.
En effet, comme l’indique le décret-loi, la dynamique du marché lié à l’offre et de la demande a entrainé une prolifération de location saisonnière au Portugal. Qui on déterminé qu’il ne s’agissait pas d’un phénomène éphémère et par définition ont demandé une mise à jour du cadre règlementaire et fiscal applicable aux locations saisonnières au Portugal. Qui bénéficie ainsi pour la première fois d’un traitement juridique indépendant en droit national.
La nécessité de renforcer le système de logement saisonnier a conduit à la première modification du décret-loi n ° 128/2014 du 29 aout, par décret-loi n ° 63/2015 du 23 avril. Qui dans le même temps, afin de clarifier certains aspects du régime juridique régissant le fonctionnement des établissements d’hébergement local et est entré en vigueur le 22 juin 2015.
Le 21 octobre 2018, la loi 62/2018 est entrée en vigueur le 22 aout, celle-ci à apporté la deuxième modification au décret-loi n ° 128/2014 du 29 aout.
Les principales modifications introduites par la loi n ° 62/2018 du 22 aout concernent la forme de la procédure d’enregistrement. La possibilité pour les conseils municipaux d’imposer des limites à l’activité des établissements d’exploitation dans certaines zones géographiques. La possibilité pour les conseils municipaux annuler les licences.
Cette modification permet également aux copropriétés d’avoir un pouvoir de décision dans l’ouverture d’un logement saisonnier. Ainsi que de nouvelles règles de fonctionnement et d’exploitation, telles que celles relatives à la capacité d’hébergement maximale d’un logement. À l’obligation de tenir un livre de réclamation, à l’affichage de la plaque d’identification et à la souscription d’une assurance de responsabilité civile.
Mise à jour de la loi en 2018
La loi n ° 71/2018 du 31 décembre (loi sur le budget de l’État 2019) et son article 347, à modifié le libellé de l’article 13-A du décret-loi n ° 128/2014 du 29 aout relatif aux assurances obligatoires. En introduisant le troisième amendement au régime juridique régissant l’établissement d’hébergement.
Ainsi, le régime juridique des établissements de location saisonnière au Portugal consiste actuellement en un décret-loi n ° 128/2014 du 29 aout. Modifié par le décret-loi n ° 63/2015 du 23 avril, par la loi n° 62/2018 du 22 aout et par la loi n ° 71/2018 du 31 décembre.
Définition de alojamento au Portugal
Les établissements d’hébergement saisonnier ( Alojamento local au Portugal) sont des logements qui fournissent un hébergement temporaire, en particulier pour les touristes. Contre une rémunération et réunissant les exigences du décret-loi no 128/2014 du 29 aout. Modifié par le décret-loi n°63/2015, du 23 avril par la loi n ° 62/2018 du 22 aout et par la loi n ° 71/2018 de décembre. Ce qui signifie que vous ne pourrez plus utiliser votre logement en tant que logement permanent.
Le fonctionnement d’un établissement hébergement saisonnier correspond à l’exercice par une personne singulier ou collectif. De l’activité de fourniture de services d’hébergement.
Il existe une présomption d’exploitation et d’intermédiation d’établissement de logement local au Portugal (Logement permanent) lorsqu’un propriété ou fraction de celle-ci:
- Est mis à disposition ou fait l’objet d’une intermédiation, par quelque moyen que ce soit. Identifié dans les agences de voyages et de tourisme ou sur des sites Internet, tels que l’hébergement touristique ou hébergement temporaire;
ou
- S’il est meublé et équipé et qu’il propose au grand public, en plus des services d’hébergement, un service de nettoyage.
Définition des établissements alojamento local au Portugal
Logement: établissement d’hébergement saisonnier dont le logement est constitué d’une
- maison individuelle, de caractère unifamiliale.
- Appartement: établissement d’hébergement saisonnier dont l’unité d’habitation est constituée d’une fraction autonome d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment urbain susceptible d’une utilisation indépendante.
- Établissements d’hébergement: Établissement d’hébergement saisonnier dont les unités d’hébergement se composent de chambres, intégrées dans une fraction autonome, dans un bâtiment urbain ou une partie d’un bâtiment urbain pouvant être utilisé indépendamment.
- Chambres: Exploitation d’un logement saisonnier faite dans la résidence du titulaire, correspondant à son domicile fiscal. Si l’intention du propriétaire du logement est d’utiliser les pièces du logement ou de l’appartement comme logement, et non le logement ou l’appartement en lui-même comme unique unité d’hébergement. La modalité d’enregistrement sera celle de l’établissement hôtelier ou celle des chambres si dans ce cas, leur nombre est inférieur ou égal à 3 et le logement ou l’appartement correspond au domicile fiscal du détenteur de l’exploitation.
Les logements de location saisonnière au Portugal, peuvent utiliser le nom «auberge» lorsque le:
- le logement est un dortoir et s’ils se conforment aux autres exigences
Capacité des établissements de location saisonnière au Portugal
La capacité maximale des établissements alojamento local au Portugal est de 9 chambres et 30 lits.
Il est important de noter que la capacité des établissements de location saisonnière au Portugal pour les logements de type appartement ou maison reste encore limitée en termes d’occupant, ceux-ci pour répondre aux normes incendies. Elles ne peuvent pas dépasser 2 personnes par chambre.
Chaque propriétaire ou titulaire d’exploitation d’un logement ne peut exploiter plus de 9 établissements par immeuble, à condition que le nombre de logements ne dépasse pas 75 % du nombre de fractions dans l’immeuble.
Conditions d’hébergement saisonnier
Les établissements d’hébergement saisonnier doivent satisfaire aux exigences suivantes:
a) Présenter des conditions adéquates de conservation et d’exploitation des installations et des équipements;
b) Sont connectés au réseau public d’approvisionnement en eau ou ont une source d’eau dument contrôlée;
c) Être raccordés au réseau d’égout public ou équipés de fosses septiques dimensionnées pour capacité maximale de l’établissement;
d) Avoir de l’eau courante chaude et froide.
Les unités de logement des établissements alojamento local au Portugal doivent:
a) Avoir une fenêtre ou un balcon avec une communication directe vers l’extérieur qui assure une condition de ventilation et d’aération;
b) Être équipé du mobilier, du matériel et des ustensiles adéquats;
c) Disposer d’un système permettant de sceller l’entrée de la lumière extérieure;
d) Les portes doivent être équipées d’un système de sécurité garantissant la confidentialité des utilisateurs;
e) Les établissements d’hébergement saisonnier devraient toujours satisfaire aux normes en matière d’hygiène et de propreté.
Exigences en terme de sécurité
Les établissements d’hébergement saisonnier doivent respecter les règles de sécurité des risques conformément aux dispositions du décret-loi n ° 220/2008 du 12 novembre. Ainsi que respecter le règlement technique contenu dans la règle administrative n ° 1532/2008 du 29 décembre.
Les logement doivent disposer des équipements suivants:
a) un extincteur et une couverture anti feu accessibles aux utilisateurs;
b) du matériel de premiers secours accessible aux utilisateurs;
c) Indication du numéro d’urgence national (112) dans un endroit visible par les utilisateurs. Selon les indications de l’Autorité nationale de la protection civile (ANPC), qui est l’autorité compétente pour assurer la conformité avec le système SCIE (Fire Safety in Building).
Livre de réclamation
Tous les établissements d’alojamento local au Portugal doivent avoir un livre de réclamation dans les conditions fixées dans le Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro, modifié par Decreto-Lei n.º 371/2007, de 6 de novembro, Decreto-Lei n.º 118/2009, de 19 de maio, Decreto-Lei n.º 317/2009, de 30 de outubro, Decreto-Lei n.º 242/2012, de 7 de novembro e Decreto-Lei n.º 74/2017, de 21 de junho.
En vertu de ce régime, le propriétaire de l’exploitation de l’établissement est obligé de posséder et rendre le livre de réclamation disponible en formats physiques à toute personne voulant le consulter ou déposer une réclamation.
Livre de réclamation au format physique
Obligations du propriétaire:
- Fournir immédiatement et gratuitement à l’utilisateur le livre de réclamations chaque fois que cela est demandé
- Le détenteur de l’exploitation ne peut en aucun cas justifier l’absence de livre de réclamation concernant son établissement.
Vous devrez afficher dans votre établissement, dans un endroit bien en vue et avec des caractères facilement lisibles par le lecteur.
Un panneau avec les informations suivantes doit être mis en place:
«Cet établissement dispose d’un livre de réclamation, les plainte devront être adressé à l’ASAE ».
En ce qui concerne les établissements d’alojamento local au Portugal, sous forme d’appartements, quand la même entité d’exploitation a plus d’un appartement
l’ASAE prend en compte les situations suivantes:
1.Lorsqu’il existe un accueil commun pour le groupe d’appartements, les réclamations et leur avis doivent figurer sur le même récépissé;
2. Lorsqu’il n’y a pas de réception, il y a deux situations:
a) Lorsque les établissements d’hébergement locaux sont situés à une courte distance de l’exploitant et qu’il est possible de remettre immédiatement le livre de réclamation lorsque celui-ci est demandé par l’utilisateur. Il suffira d’afficher dans chaque appartement, dans un endroit bien en vue et avec les caractères facilement lisibles, le signe d’information mentionné ci-dessus.
b) Où les établissements d’hébergement saisonnier sont situés à une distance considérable siège du titulaire, ne pouvant donc pas remettre immédiatement le livre de réclamation, chaque appartement doit avoir une copie du livre, ainsi que le panneau d’information mentionné ci-dessus.
3) Tenir, pendant une période minimale de trois ans un dossier des plaintes que avez traité
4) Fournir tous les éléments nécessaires qui permette de remplir les champs qui se référer à l’identification de votre entreprises.
5) Après avoir rempli la plainte, adressez l’originale de celle-ci dans les 10 jours ouvrables, directement à l’ASAE
4) Remettez le duplicata de la réclamation à l’utilisateur.
5) En qua de perte du livre de réclamation, vous devrez immédiatement en avertir l’ASAE et procéder à l’achat d’un nouveau livre.
Inscription de votre logement auprès de votre mairie
La première des choses à faire avant de commencer votre activité d’alojamento local au Portugal est de procéder à la déclaration de son logement et parallèlement de son activité auprès de la Camara (mairie) dont vous dépendez. Cette étape obligatoire est accompagnée d’une déclaration de début d’activité correspondant à la fourniture de services de logement auprès des autorités fiscales.
La demande de licence se fait exclusivement par le biais du guichet électronique unique prévu à l’article 6 du Décret-loi n ° 92/2010 du 26 juillet. Accordant à chaque demande un numéro d’enregistrement unique et propose au logement que vous déclarez. Si vous disposez de plusieurs appartements par exemple, vous devrez faire une demande par appartement.
Attention: L’opposition à l’enregistrement peut survenir dans les 10 jours ou, dans le cas des auberges, 20 jours après la présentation du préavis avec une date limite, pour les raisons suivantes:
a. Instruction incorrecte lors du de la demande d’autorisation;
b. Violation de restrictions définies, dans le cas d’une zone de préconfinement identifiée par la mairie, ou interdiction temporaire d’enregistrement;
c. Absence d’autorisation d’utiliser le bâtiment par le syndicat de l’immeuble.
Formulaire de demande de licende de Alojamento local
La demande de licence pour un Alojamento local peut être réalisée par un tiers, à condition que cela soit autorisé par le propriétaire du bien immobilier. Ce pouvoir donne un droit de signature concernant la demande de licence ainsi que l’autorisation d’éditer les différentes déclarations liées à l’activité et ceux-ci pendant toute la durée de l’activité.
La copie du pouvoir attribuant ces pouvoirs au déclarant doit être insérée lors de la déclaration du logement et de la demande de licence.
Les éléments important devant figurer dans le pouvoir son les suivants:
- La licence d’habitation, en ce qui concerne le type d’utilisation prévu pour le bâtiment ou la fraction, il appartient au conseil municipal compétent de vérifier, au cas par cas, si la licence ou le titre d’utilisation permettent de fournir des services d’hébergement.
Les zones de confinements
Dans le but de préserver la réalité sociale des quartiers et des lieux, le conseil municipal peut approuver par l’intermédiaire d’un règlement, l’existence de zones de confinement. En totalité ou en partie, pour l’installation de nouveaux alojamento locaux au Portugal. Qui peuvent prendre en compte des limites de pourcentage proportionnellement aux biens immobiliers disponibles pour le logement. Dans ces zones, des limites peuvent être imposées en fonction du nombre d’établissements, faute de l’établissement de nouveaux établissements d’hébergement saisonnier sur ce territoire à autorisation expresse qui, en cas d’ajournement, favorise son enregistrement.
Dans les zones de confinement, le même propriétaire ne peut explorer qu’un maximum de sept alojamento local au Portugal. Le numéro de licence situé dans des zones de confinement ne peut en aucun cas être vendu ou cédé à un tiers. Sauf en cas de succession.
Suspension des licenses
Les villes qui mettent en place des zones de confinement peuvent suspendre, pour une période maximale d’un an, la délivrance de nouvelle licence de location saisonnière au Portugal.
La plaque d’identification
Une fois titulaire de votre licence, vous êtes dans l’obligation d’afficher à l’extérieur de votre logement, près de l’entrée principale une plaque d’identification.
Modèle et caractéristiques des plaques d’identification:
Matériau acrylique transparent, extrudé et poli, épaisseur 10 mm caractéristiques:
- Taille 200 mm x 200 mm;
- type Arial 200, couleur bleu foncé (pantone 280);
- Application à une distance de 50 mm du mur (en utilisant des vis en acier inoxydable à chaque coin: de 8 mm de diamètre et 90 mm de longueur).
Assurances obligatoires
Vous êtes tenu de souscrire à une assurance responsabilité civile multirisque couvrant les risques d’incendie, de dégâts matériels et de dommages non matériels aux clients et aux tiers qui résultent de la fourniture de services d’hébergement (l’absence d’assurance implique l’annulation de l’inscription).
Par ailleurs, le détenteur de l’exploitation est solidairement responsable avec les locataires des dommages causés dans le bâtiment.
Outre l’assurance obligatoire quand vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, les logements exploités comme location saisonnière au Portugal doivent posséder une assurance de responsabilité civile avec un capital minimum de 75 000 euros. Cette assurance répond aux éventuels dommages subis par les locataires pendant leur séjour à l’intérieur de l’hébergement.
Imaginez, par exemple, qu’une partie du plafond tombe ou pire encore que le logement prenne feu.
L’assurance peut également répondre à tout dommage causé par vos locataires dans les parties communes du bâtiment. A condition qu’ils ne payent pas les dommages causés ou que vous n’avez pas demandé de caution. Toutefois, si le capital d’assurance est insuffisant pour couvrir tous les dommages, vous saurez dans l’obligation de supporter les dépenses restantes.
Le syndic de copropriété et alojamento local au Portugal
La loi sur l’alojamento local renforce le pouvoir des municipalités et des copropriétés. Si vous détenez un appartement dans un immeuble, vous serez dans l’obligation de demander une autorisation auprès du syndic de copropriété. Ladite autorisation doit d’emblée indiquer la demande de notification préalable. En revanche, si votre logement situé dans une fraction autonome il peut être utilisé de manière indépendante.
L’assemblée des copropriétaires peut s’opposer à l’exercice de l’activité, à condition que la décision soit adoptée par la majorité, bien entendu cette décision doit être motivée (par exemple, des actes gênants et affectant les autres propriétaires), ils ont également l’obligation d’informer la mairie.
Le syndic de copropriété peut également exiger le versement d’une contribution supplémentaire correspondant aux dépenses résultant de l’utilisation accrue des parties communes. Cette augmentation ne peut excéder 30 % de la valeur annuelle. Là encore cette augmentation doit être validée par la majorité des deux tiers des propriétaires.
Vos obligations fiscales
Les revenus perçus par l’activité d’alojamento local au Portugal sont considérés comme des revenus de la catégorie B et sont soumis au régime simplifié.
Si vous ne dépassez. Pas pendant deux années consécutives un chiffre d’affaires de 200 000,00 euros. Ou si au cours d’une seule année vous ne dépassez pas 250 000,00 euros de chiffre d’affaires, vous ne serez pas tenue de tenir une comptabilité organisée.
Le régime simplifié: L’activité d’alojamento local au Portugal est imposée à 35% sur les revenus perçus, ils devront être déclarés dans votre déclaration IRS. Vous devrez également soumettre l’annexe B dans votre déclaration et remplir le champ 417, tableau 4A.
Travailleur indépendant, seuls 17,5% du revenu gagné la première année est imposés. La deuxième année, seulement 26,5% seront imposé à l’IRS.
Les contribuables dont le revenu de catégorie B est inférieur à 27 360,00€ n’ont pas besoin de justifier leurs dépenses. Les détenteurs d’un revenu plus élevé doivent justifier leurs dépenses de manière à ce que seuls 35% du revenu gagné soient imposés.
4% de vos dépenses lie a votre bien immobilier peuvent être affecte a l’activité d’alojamento local, ainsi que l’assurance, électricité, eau, gaz, le nettoyage et les commissions versées a vos partenaires (Booking, Airbnb, HomeAway). Dans le cas ou l’activite de location saisonnière au portugal est partiellement rattaché a votre bien immobilier, vous ne pourrez rattacher que 25% des dépenses. Il est possible de choisir le revenu de la catégorie F. Dans ce cas, le revenu sera intégralement imposé au taux de 28%, après déduction des frais. Cette option est offerte à l’annexe B de l’annexe 3 de la déclaration de revenus.
Les valeurs des réserves en cas de retrait sont également des revenus et les autorités fiscales imposent 10%. Ils doivent être déclarés dans la zone 414 de l’annexe 4A de l’annexe B du modèle 3 de la déclaration IRS. Depuis janvier 2019, les revenus d’alojamento local au Portugal n’exigent pas le paiement de cotisations aupres de la sécurité sociale. Dans le cas ou elle est votre seul activité, vous n’avez rien à faire.
Par contre si vous la cumulez avec une autre activité indépendante, vous devez soumettre une déclaration trimestrielle auprès de la sécurité sociale. Vous devez également identifier les revenus percu par l’activité d’alojamento local pour qu’il ne soit pas pris en compte dans le calcul de la contribution. Les détenteurs de revenus location saisonnière au Portugal, comme tout autre travailleur indépendant, sont exonérés de TVA à concurrence de 10 000 € par an. Une fois ce montant dépassé, ils doivent procéder a une déclaration de TVA. Les déclarations de TVA sont trimestrielles.
Pour résumer
L’activité d’alojamento local au portugal est imposé à 35% sur les revenus perçu, les propriétaires étant inclus dans le régime simplifié, c’est-à-dire avec un chiffre d’affaires jusqu’à 250 000 € par an et sans comptabilité organisée.Ils peuvent choisir entre deux formes de taxation:
- le régime simplifié de l’IRS (catégorie B), qui taxe 35% du revenu (les finances supposent automatiquement que 65% du revenu tiré de location saisonnière au Portugal est consacré aux charges nécessaires);
- fiscalité autonome, qui prélève 28% d’impôt sur le revenu.
