Si vous avez vendu une maison en 2020, vous devrez la déclarer à l’IRS, afin que les autorités fiscales puissent déterminer si votre plus-value est imposable.
À travers cet article, vous découvrirez ce qui peut être considéré comme vous devez déclarer la vente de sa maison au Portugal et comment réinvestir la plus-value et quelles transactions doit être laissées de côté.
Comment déclarer la vente de sa maison au Portugal
Vous venez de vendre votre résidence principale ou secondaire au Portugal et le bénéfice obtenu à la revente d’un bien est bien entendu imposable et il appartient aux services des finances de déterminer si une partie de ce montant constitue une valeur ajoutée.
En règle générale, la moitié des plus-values tirées de la vente d’un bien immobilier est soumise au paiement de l’impôt, mais tout dépend de la manière dont vous réinvestissez cet argent. Afin de ne pas être pris au dépourvu, sachez déclarer la vente de sa maison au Portugal en anticipant les éventuels comptes à régler avec l’administration fiscale.
Comment calculer la plus-value
Ce que vous avez gagné lors de la vente de votre maison doit toujours être mentionné dans votre déclaration d’IRS pour l’année au cours de laquelle la vente a eu lieu. Vous devez également indiquer le prix d’acquisition de votre maison et les dépenses que vous avez engagées lors de la transaction (par exemple, les commissions versées aux agences immobilières).
Si un cette vente est liée à un bien hérité, le «montant d’achat» à indiquer correspond à la valeur nette fiscale que le bien possédait dans le livre foncier dans à l’année à laquelle vous en avez hérité. Généralement, ce montant est également mentionné dans le document de droit de timbre que les héritiers ont reçu lors de l’enregistrement du transfert de la propriété auprès des services des finances.
Si le bien a été hérité avant le 1er janvier 1989, vous ne paierez pas d’impôt, mais vous devez déclarer l’opération à l’annexe G1.
Le montant d’acquisition que vous indiquez dans votre déclaration sera corrigé par les autorités fiscales, qui appliquent une correction monétaire, afin que les valeurs aient un sens à la date de déclaration et qui varie en fonction de l’année d’achat. Les calculs restants sont effectués par l’administration fiscale.
Dans le champ Frais et charge (Despesas e encargos), il est possible d’indiquer les charges que vous avez pu engager avec la vente du bien, telle que les commissions liées à l’agence immobilière (encore faut-il que celle-ci vous délire une facture) ou le certificat énergétique, ou encore d’éventuels travaux énergétiques, comme l’installation d’un système de chauffage.
ATTENTION: Les travaux doivent être réalisés dans les 12 dernières années.
Ces dépenses doivent être documentées avec des factures émises au nom du propriétaire de la maison et avec le numéro de contribuable. Ils seront décomptés des plus-values.
Si vous réinvestissez, vous ne payez pas d’impôt
La moitié des plus-values issues de la vente d’un bien immobilier est soumise au paiement de l’impôt, à moins que la totalité des bénéfices obtenus ne soit réinvestie dans l’achat d’une autre résidence principale, qui devra correspondre à l’adresse fiscale du propriétaire.
Dans ce cas, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values réalisées.Mais l’exonération dépend aussi du temps qui sépare l’achat de la nouvelle maison et la vente de l’ancienne.
Si vous vendez d’abord votre maison, vous avez 36 mois pour en procéder à l’acquisition d’une autre résidence principale et réinvestir le profit réalisé.
Jusque-là, l’imposition de la plus-value est suspendue, puisque le propriétaire communique aux Finances, par le biais de l’annexe G, son intention d’appliquer la plus-value.
Au moment où l’achat de votre nouvelle maison devient une réalité, les autorités fiscales calculent le bénéfice obtenu et confirment l’application de ce montant à l’achat du nouveau bien.
ATTENTION: vous devez vous assurer que la nouvelle maison est devenue officiellement votre résidence permanente et cela jusqu’à 48 mois après la vente de l’ancienne maison.
Dans le cas de figure ou vous achetez d’abord votre nouvelle maison, vous avez un délai de 24 mois pour informer le les services de finances que l’argent obtenu de lors de la vente du votre maison a été acheminée vers le bien que vous aviez acheté.
Vous ne devez déclarer les valeurs de vente et d’achat que dans l’année au cours de laquelle vous disposez du bien.
À ce moment-là, il indique également qu’une partie des montants a été payée avec crédit (le cas échéant), de sorte que le profit obtenu puisse être déterminé avec précision.
Lorsque la vente d’une maison donne lieu à l’achat d’un terrain dédié à la construction ou l’agrandissement d’une propriété, il est obligatoire de faire une demande d’enregistrement auprès de la Predial du bâtiment.
Vous avez 48 mois pour le faire après la vente de votre bien immobilier plus l’année en cour (cinq ans au total) afin que la nouvelle propriété soit déclarée comme résidence permanente de votre famille.
Que se passe-t-il si vous ne réinvestissez pas la totalité des bénéfices
Si le montant obtenu lors de la vente n’est pas réinvesti en totalité lors de l’achat d’un nouveau logement, cela est considéré comme un réinvestissement partiel.
Dans ce cas, les autorités fiscales calculeront qu’une partie des revenus tirés de la vente a bien été réinvestie dans le nouveau logement permanent.
Si vous conservez l’intégralité des bénéfices tirés de la vente du bien, le fisc couvrira la moitié de ce montant sur le revenu restant, quelle que soit sa catégorie.
Prenons, par exemple, un appartement acheté 80 000 euros, puis vendu 145 000 euros. La différence entre les deux valeurs est de 65 000 euros, la valeur maximale du gain imposable est donc de 32 500 euros. L’impôt est calculé sur ce montant, en tenant compte de votre revenu imposable, et le taux est appliqué par paliers.
Lorsque le prix de vente est inférieur à la valeur de l’actif imposable
Si la vente de la propriété est effectuée pour un prix inférieur à la valeur nette fiscale, vous pouvez le prouver à l’administration fiscale. Cette preuve est faite au moyen d’une demande adressée au Directeur des Finances, présentée au cours du mois de janvier de l’année suivant la cession, si la valeur nette comptable est déjà définitivement fixée, ou dans les 30 jours suivant la date à laquelle la l’évaluation est devenue définitive.
La demande doit inclure tous les documents pertinents pour l’analyse, telle qu’une copie de l’acte d’achat et de vente, une copie de toute publicité utilisée pour mettre le bien en vente, des informations bancaires, etc.
Si vous ne le prouvez pas, le montant imposable sera basé sur la valeur de l’équité fiscale, qui se reflétera dans l’augmentation des plus-values.
Plus de 65 ans exonérés de gains en capital
Les retraités ou contribuables de plus de 65 ans à la date de la vente du bien peuvent être exonérés du paiement des plus-values. Pour ce faire, ils doivent réinvestir l’argent de la vente dans un contrat d’assurance financière de Ramo Vida ou dans un fonds de pension ouvert qui assure un revenu périodique régulier.
Ceci est également valable si le réinvestissement consiste en des cotisations à un régime public de capitalisation, comprenant des certificats de retraite, dans les six mois suivant la transaction.
La règle s’applique non seulement au contribuable lui-même, mais également au conjoint ou partenaire de fait. Il est également obligatoire de maintenir l’application pendant dix ans.
À l’exception des certificats de retraite, le rachat de ces produits devra toujours se faire sur la base d’un loyer périodique, avec une limite annuelle de 7,5% du total investi.
