Há uma forma segura de identificar os mercados imobiliários mais atractivos para o investimento: estar atento aos novos impostos. De facto, uma política fiscal destinada a reforçar os cofres do Estado é geralmente acompanhada de um afluxo de investidores imobiliários a um país ou região, sobretudo se forem não residentes. Pode ser uma aposta arriscada para os governos, como foi o caso do fracasso do plano fiscal de François Hollande em 2012, mas também pode ser bem-vinda se se revelar moderada. É o caso do AIMI, que deverá entrar em vigor em Portugal.
O que é o AIMI:
Centrada na adoção de um novo imposto sobre o património em 2017 para aumentar as receitas do país, a estratégia do novo Primeiro-Ministro de Portugal, António Costa, está alinhada com o impacto positivo do investimento estrangeiro no país, e em Lisboa em particular. António Costa parece disposto a encorajar esta tendência, em vez de a minar.
Adicional ao IMI", também conhecido por AIMI, é uma "sobretaxa" sobre o imposto anual sobre o património. À primeira vista, esta medida poderia ser semelhante à medida drástica iniciada por Hollande em 2012 (um imposto de 75% sobre os rendimentos elevados superiores a 1 milhão de euros). No entanto, mesmo que o objetivo não dissimulado seja tributar os investidores ricos, atraídos por um mercado imobiliário em expansão e preços competitivos, o imposto acaba por ser moderado e apenas aproxima Portugal da tributação do imobiliário noutros países europeus.
Se for aprovado, o imposto AIMI será aplicado a uma taxa de 0,3 % do valor cadastral de um imóvel (em média 30 a 40% mais barato do que o valor de mercado). Esta taxa de 0,3 % aplicar-se-á apenas a imóveis de valor superior a 600 000 euros. Para os casais casados ou em união de facto, o limite é o dobro: o imposto só será aplicado a bens de valor superior a 1,2 milhões de euros.
Uma abordagem comedida da fiscalidade
O novo imposto AIMI suprime o imposto de selo sobre a aquisição de 0,8 % introduzido há dois anos para os imóveis residenciais com um valor fiscal superior a 1 milhão de euros. A taxa do AIMI de 0,3 %, que é muito inferior ao imposto de selo, reduz o imposto que os investidores têm de pagar no momento da compra.
O AIMI, pelo contrário, é anual. Esta medida sublinha, por conseguinte, a visão de longo prazo de António Costa, que consiste em criar um contexto propício a receitas recorrentes, em vez de um embate fiscal à partida, suscetível de afugentar os investidores e os habitantes locais.
Simulação - Imposto AIMI sobre um apartamento T5 em Santos Design :
Este imposto incide apenas sobre o valor cadastral do imóvel, que é inferior em 30 a 40% ao valor de aquisição do imóvel. Um apartamento T5 deste tipo tem um valor de 1,825 milhões de euros; seria tributado com base no seu valor cadastral: cerca de 1.186.250 euros.
A este valor cadastral acresce, para uma única pessoa, a eliminação da dedução fiscal de 600.000 euros; o imposto AIMI incide assim sobre um montante total de 586.250 euros. O comprador de um T5 na Santos Design deveria, por conseguinte, pagar 1.759 euros por ano de imposto AIMI.
Uma vez que a dedução fiscal para um casal é de 1 200 000 euros, um casal que invista num T5 na Santos Design estaria isento do imposto AIMI.
Note-se que o imposto de selo deste imóvel, abolido com a introdução do AIMI, teria ascendido a 14.600 euros. Assim, o AIMI promete ser mais vantajoso para os investimentos em imóveis de prestígio.
Lisboa, uma cidade popular entre todos os tipos de investidores
Esta abordagem comedida parece ser bem-vinda numa altura em que Lisboa está a ser alvo de compradores de todo o mundo, com investidores atraídos pela crescente atividade turística da cidade e pelo sector tecnológico em expansão. Os investidores do outro lado do mundo (Brasil, África do Sul e China) também estão a ser atraídos pelo programa Golden Visas, que lhes permite adquirir a cidadania europeia.
Os reformados e os compradores de segunda habitação são atraídos pelo regime de Residente Fiscal Não Habitual (RNH) do país, que oferece isenção sobre as pensões e os rendimentos de actividades exercidas no estrangeiro.
Para além dos compradores privados, o investimento público também está a ajudar a impulsionar o desenvolvimento de Lisboa. Em novembro de 2016, Lisboa tornou-se a primeira cidade da Europa a beneficiar do Plano Juncker, um plano de investimento lançado pela União Europeia. No âmbito deste programa, a capital portuguesa receberá um empréstimo de 250 milhões de euros nos próximos anos para modernizar as suas infra-estruturas e melhorar a sua qualidade de vida.
É, portanto, seguro que Lisboa não deixará de atrair novos investidores tão cedo, tanto mais que a cidade tem muito para oferecer. Alguns bairros, como a Mouraria, oferecem um ambiente de vida muito agradável e a perspetiva de rendimentos anuais entre 5 e 6%.
