Il existe un moyen infaillible pour identifier les marchés immobiliers les plus intéressants en matière d’investissements : veiller l’apparition de nouveaux impôts. En effet, une politique fiscale conçue pour soutenir les caisses du gouvernement va généralement de pair avec l’affluence d’investisseurs immobiliers dans un pays ou une région, en particulier s’il s’agit de non-résidents. Un pari réalisé par les gouvernements qui peut cependant être risqué, comme cela a été le cas de l’échec du plan fiscal de François Hollande en 2012, mais qui peut aussi être bien accueilli s’il s’avère modéré. C’est le cas de l’AIMI qui devrait entrer en vigueur au Portugal.
O que é o AIMI:
Centrée sur l’adoption d’un nouvel impôt immobilier en 2017 afin d’accroître les recettes du pays, la stratégie du nouveau Premier ministre portugais, Antonio Costa, s’aligne sur l’impact positif des investissements étrangers sur le pays, en particulier sur Lisbonne. M. Costa semble disposé à encourager cette tendance, plutôt que de la compromettre.
L’« Adicional ao IMI », aussi appelée AIMI, est une « surtaxe » de l’impôt immobilier annuel. A première vue, une telle mesure pourrait s’apparenter à la mesure drastique initiée par M. Hollande en 2012 (impôt de 75% sur les hauts revenus, de plus d’un million d’euros). Cependant, même si le but non dissimulé est d’imposer les investisseurs fortunés attirés par un marché immobilier en plein boom et des prix compétitifs, l’impôt s’avère modéré et ne fait qu’aligner davantage le Portugal sur la fiscalité immobilière d’autres pays européens.
S’il est approuvé, l’impôt AIMI sera appliqué à un taux de 0,3 % de la valeur cadastrale d’un bien (en moyenne 30 à 40% moins chère que la valeur marchande). Ce taux de 0,3 % ne concernera que les biens d’une valeur supérieure à 600 000 €. Pour les couples mariés ou vivant en cohabitation, la limite est deux fois supérieure : l’impôt ne sera appliqué que sur les biens de plus d’1,2 millions d’euros.
Uma abordagem comedida da fiscalidade
Le nouvel impôt AIMI supprime le droit de timbre à l’acquisition de 0.8 % introduit il y a deux ans pour les immeubles d’habitation dont la valeur fiscale est supérieure à 1 million d’euros. Le taux de 0,3 % de l’AIMI, largement inférieur au droit de timbre, réduit l’impôt que les investisseurs ont à débourser au moment de l’achat.
O AIMI, pelo contrário, é anual. Esta medida sublinha, por conseguinte, a visão de longo prazo de António Costa, que consiste em criar um contexto propício a receitas recorrentes, em vez de um embate fiscal à partida, suscetível de afugentar os investidores e os habitantes locais.
Simulação - Imposto AIMI sobre um apartamento T5 em Santos Design :
Este imposto incide apenas sobre o valor cadastral do imóvel, que é inferior em 30 a 40% ao valor de aquisição do imóvel. Um apartamento T5 deste tipo tem um valor de 1,825 milhões de euros; seria tributado com base no seu valor cadastral: cerca de 1.186.250 euros.
A este valor cadastral acresce, para uma única pessoa, a eliminação da dedução fiscal de 600.000 euros; o imposto AIMI incide assim sobre um montante total de 586.250 euros. O comprador de um T5 na Santos Design deveria, por conseguinte, pagar 1.759 euros por ano de imposto AIMI.
Uma vez que a dedução fiscal para um casal é de 1 200 000 euros, um casal que invista num T5 na Santos Design estaria isento do imposto AIMI.
Note-se que o imposto de selo deste imóvel, abolido com a introdução do AIMI, teria ascendido a 14.600 euros. Assim, o AIMI promete ser mais vantajoso para os investimentos em imóveis de prestígio.
Lisboa, uma cidade popular entre todos os tipos de investidores
Cette approche mesurée semble bienvenue alors que Lisbonne est aujourd’hui la cible d’acheteurs du monde entier, les investisseurs étant séduits par la hausse de l’activité touristique de la ville et le boom du secteur des technologies. Des investisseurs de l’autre bout du monde (Brésil, Afrique du Sud ou Chine) sont également appâtés par le programme des Golden Visas permettant d’acquérir la citoyenneté européenne.
Les retraités et les acheteurs de maisons secondaires sont quant à eux attirés par le programme de Résident fiscal non habituel du pays (NHR) offrant une exonération sur les retraites et sur les revenus provenant d’activités exercées à l’étranger.
Outre les acheteurs privés, les investissements publics contribuent également à relancer le développement de Lisbonne. En novembre 2016, Lisbonne devient la première ville en Europe à bénéficier du Plan Juncker, un plan d’investissement lancé par l’Union européenne. Dans le cadre de ce programme, la capitale portugaise va ainsi recevoir un prêt de 250 millions d’euros dans les années à venir afin de moderniser ses infrastructures et d’améliorer sa qualité de vie.
É, portanto, seguro que Lisboa não deixará de atrair novos investidores tão cedo, tanto mais que a cidade tem muito para oferecer. Alguns bairros, como a Mouraria, oferecem um ambiente de vida muito agradável e a perspetiva de rendimentos anuais entre 5 e 6%.
