L’Ordre des notaires au Portugal a annoncé qu’il allait publier un règlement interne visant à encadrer les acquisitions immobilières réalisées au moyen de crypto-monnaies, dans les cas où leur conversion en monnaie légale n’a pas lieu.
L’existence d’un nombre considérable de commerçants et de prestataires de services qui acceptent les cryptomonnaies comme moyen de paiement n’est pas nouveau au Portugal. Cependant, l’achat de biens immobilier avec des crypto-monnaies, bien que courant dans les juridictions étrangères depuis un certain temps, n’a que récemment pris de l’importance au niveau national.
Acquisitions immobilières avec des crypto-monnaies au Portugal
Bien que ce ne soit pas le cas, le Portugal est toujours considéré par de nombreux investisseurs étrangers, particuliers et entreprises, comme un « paradis fiscal ».
En effet, sans préjudice du récent cadre réglementaire applicable aux cryptomonnaies, entré en vigueur avec la loi de finances 2023, le Portugal continue d’être l’un des pays où la fiscalité est la moins sévère pour les détenteurs de revenus issus de ces actifs (prenons par exemple l’exclusion de l’imposition des gains issus d’actifs détenus depuis plus d’un an), ce qui a contribué à ce que de nombreux investisseurs étrangers choisissent de s’installer au Portugal.
Dans le même temps, beaucoup de ces investisseurs ont cherché à comprendre auprès des bureaux d’enregistrement nationaux comment les acquisitions immobilières avec des cryptocurrencies sont traitées au Portugal, ce qui a déclenché la récente prise de position de l’Association portugaise des notaires sur cette question.
Acquisition de biens immobiliers avec des cryptomonnaies au Portugal
Dans le contexte international, comme nous l’avons déjà mentionné, le Portugal est considéré comme une destination attrayante pour les investisseurs en cryptomonnaies, ce qui, par conséquent, a déclenché la demande croissante de clarifications concernant les procédures pratiques et juridiques applicables aux acquisitions immobilières avec des crypto-monnaies.
Récemment, le président de l’Association portugaise des notaires a exprimé son opinion afin d’alerter sur la pertinence et la nécessité pour le législateur national d’aller de l’avant avec la réglementation de cette question.
Cependant, considérant qu’il n’y a pas de précepte juridique qui empêche l’acquisition de biens avec des crypto-monnaies, l’Ordem dos Notários (Association portugaise des notaires) a décidé de procéder à la préparation d’une réglementation interne qui fournira à ses professionnels des lignes directrices détaillées à adopter dans le cadre de ce type de transactions, où le risque pour la prévention du blanchiment d’argent est significatif.
D’autre part, nous constatons que l’acquisition d’un bien avec des cryptomonnaies, sans sa conversion préalable en monnaie légale, se traduit par un contrat de troc typique.
Par conséquent, selon des informations récentes publiées par l’Association portugaise des notaires, la réglementation susmentionnée prévoira désormais que les acquisitions immobilières utilisant des crypto-monnaies devront prendre la forme de swaps de propriété effectués avec des crypto-monnaies doivent respecter certaines procédures de communication préalable, à savoir
la communication préalable au notaire, des données d’identification des parties, du prix et du type de crypto-monnaie concernée ;
la remise de copies des registres des crypto-monnaies (depuis leur acquisition jusqu’au moment de l’échange) ainsi que des portefeuilles de stockage respectifs.
Ces données devront être fournies jusqu’à cinq jours avant la date prévue pour l’exécution de l’acte d’échange, car les notaires devront les communiquer au Bureau central d’enquêtes et de poursuites et à la Cellule de renseignement financier.
Dans les situations où les transactions conclues dépassent le montant de 200 000 €, et compte tenu de la forte volatilité du marché des cryptomonnaies, les notaires devront également comparer la valeur des crypto-monnaies à la date du contrat à ordre et leur valeur à la date de l’acte, afin d’écarter d’éventuels soupçons de blanchiment d’argent.
Enfin, bien qu’il ne s’agisse pas d’une nouveauté au Portugal, il convient de noter que dans le cas d’acquisitions réalisées avec des crypto-monnaies converties en monnaie légale à la date de l’acte, la procédure restera identique à la célébration d’un contrat d’achat et de vente traditionnel.
Il est donc clair qu’au Portugal, les acquisitions immobilières utilisant des cryptocurrencies peuvent être réalisées :
- en concluant un contrat d’échange, avec des règles spécifiques à cet effet ou
- en concluant un contrat d’achat et de vente traditionnel (uniquement dans les cas où l’acquisition est réalisée après la conversion des cryptocurrencies en monnaie légale).
Dans ce domaine, l’Ordre des notaires sera la première entité ayant des compétences en matière de surveillance de la prévention du blanchiment d’argent à proposer une réglementation spécifique sur les crypto-monnaies.
Malgré les progrès (bien que modestes), le législateur souhaiterait idéalement consacrer un cadre juridique spécifique à ce type de transactions, afin de promouvoir une plus grande sécurité juridique pour les parties et de permettre également un meilleur contrôle du blanchiment d’argent.
