Grâce à des cadres fiscaux avantageux, tant l’île Maurice que le Portugal sont devenus des points de chute prisés, notamment des retraités français. Revue de détail sur les atouts et les inconvénients de chaque pays.
La Floride de l’Europe » pour le Portugal, « la perle de l’océan Indien » pour l’île Maurice… Les termes élogieux ne manquent pas à l’égard de ces deux destinations, devenues en quelques années de véritables paradis fiscaux, notamment pour les retraités. Quels sont les avantages propres à chacun et les erreurs à éviter avant de franchir le cap ?
Devenir résident non habituel au Portugal
Le Portugal est devenu une des destinations préférées des Français expatriés. Grâce au statut RNH (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d’impôt pendant dix ans, à condition d’y passer au moins 183 jours par an et de ne pas y avoir été résident fiscal au cours des cinq dernières années. Une mesure très attractive mise en place en janvier 2013, qui s’adresse autant aux retraités fortunés – le pays n’a ni ISF ni taxes sur la succession – qu’aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d’achat démultiplié d’à peu près 40 % par rapport à la France.
Si bien que les Français sont devenus les premiers investisseurs immobiliers étrangers au Portugal en 2016 (3.300 transactions), devant les Britanniques et les Chinois. Ainsi, un acheteur étranger sur quatre était Français au premier trimestre de l’année, selon l’association des professionnels de l’immobilier portugais Apemip. Il s’agit à 80 % de retraités du privé, mais aussi de professions libérales (techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), le statut RNH leur permettant de n’être imposés qu’à 20 % sur leurs revenus générés et perçus au Portugal. « La majorité des demandes ne proviennent pas de Français très fortunés, mais de retraités des classes moyennes qui avaient souvent déjà le projet de prendre leur retraite dans le Sud ou à l’étranger, et l’avantage fiscal les a dirigés vers le Portugal », explique Cécile Goncalves, directrice de l’agence immobilière franco-portugaise Maison au Portugal.
Cependant, sans remettre en question le statut RNH, « des changements de législation portés par la nouvelle majorité de gauche au Portugal pourraient atténuer un certain nombre d’avantages du régime fiscal actuel », indique Xavier Rohmer, avocat associé au cabinet August Debouzy (lire ci-dessous). Le projet de loi de finances portugais pour 2017, qui pourrait encore faire l’objet de nombreuses modifications, prévoit en effet de nouvelles mesures fiscales, dont notamment l’instauration d’une taxe spécifique (de 0,3 % sur la valeur cadastrale des biens) à destination des propriétaires sur leur patrimoine immobilier au-delà d’un certain montant.
île Maurice : pas seulement pour les ultra-riches
Contrairement à l’image que donne parfois à tort l’île Maurice, il ne faut pas forcément être multimillionnaire pour s’y expatrier. « Il est tout à fait possible d’acquérir un appartement pour quelques centaines de milliers d’euros dans un domaine réservé aux étrangers », souligne Jean-Philippe Carbonni, directeur commercial du groupe de résidences seniors Domitys. Cette île principale de la république de Maurice est certes à plus de onze heures de vol de la France, mais avec seulement deux heures de décalage horaire, et les Mauriciens sont parfaitement francophones. « On estime à 10.000 le nombre de Français vivant dans l’île Maurice. Il s’agit pour la plupart de cadres expatriés, de professionnels en tout genre, mais aussi entre 1.500 et 2.000 couples de retraités s’y seraient établis – résidents fiscaux mauriciens ou pas », estime Guillaume Levêque, avocat-notaire membre du Groupe Monassier. Pour redynamiser l’économie, la Chambre de commerce et d’industrie de Maurice affiche la volonté d’attirer 200.000 retraités étrangers d’ici à quatre ans.
Avantages en cascade
Outre son climat doux toute l’année, ses eaux transparentes, ses plages de sable fin et un coût de la vie de 20 à 30 % moins cher qu’en France, l’île Maurice offre également aux investisseurs un cadre fiscal très avantageux.
Elle leur permet tout d’abord de sortir de leur assiette d’ISF les biens immobiliers acquis à l’île Maurice même s’ils restent résidents fiscaux en France. Elle offre ensuite à ceux qui acquièrent la résidence fiscale mauricienne de nombreux atouts : un taux d’imposition forfaitaire de 15 % sur les revenus, pas de contribution sociale, ni taxe foncière ni taxe d’habitation, pas de taxe sur la plus-value, pas d’ISF, une TVA de 15 %.
Obtenir son permis de résident mauricien
Pour devenir pleinement propriétaire d’un bien immobilier à l’île Maurice, le plus simple pour un Français est d’investir dans un complexe ayant le statut d’« integrated resort scheme » (IRS) ou celui de « real estate scheme » (RES), regroupés et remplacés par le « property development scheme » (PDS) en 2015. Si le montant du bien en PDS acheté dépasse les 500.000 dollars (ancien IRS) et si les autres conditions d’obtention de la résidence fiscale mauricienne sont respectées (y habiter six mois par an…), l’investisseur obtiendra en échange le statut de résident fiscal mauricien. Si la valeur investie est inférieure (ancien RES), il pourra résider à l’île Maurice jusqu’à six mois dans l’année, mais la résidence fiscale ne lui sera pas accordée. Pour ceux qui ont acheté des biens avant 2015, les systèmes d’IRS et RES restent valides.
L’île Maurice n’est pas recherchée pour sa rentabilité locative, assez faible. Les promoteurs affichent en revanche des potentiels de plus-value alléchants (plus-values moyennes de 25 % sur une durée de détention moyenne de quatre ans dans l’IRS Anahita, par exemple), mais un examen approfondi de la qualité du programme, des garanties financières du promoteur et son ancrage dans l’économie mauricienne sont indispensables.
Une ouverture récente
Autre mise en garde : certes le pays bénéficie aujourd’hui d’une stabilité de son système politique et juridique, mais « l’ouverture du marché immobilier aux étrangers grâce aux statuts RES, IRS a moins de quinze ans. Avant, l’investissement en pleine propriété et durable n’existait pas. La place mauricienne a bien évolué et a adopté les standards internationaux ces dernières années, mais cela reste relativement récent pour des investisseurs qui apprécient d’avoir du recul dans le temps », alerte Guillaume Levêque. Dans son cabinet, les demandes de départ de retraités français vers l’île Maurice ont baissé depuis l’arrivée en concurrence du statut de RNH portugais en 2011. « La moindre distance pour des retraités, la culture européenne, la présence dans la zone euro et l’image moins élitiste du Portugal – l’investissement moyen dans l’un ou l’autre pays est pourtant à peu près équivalent (entre 500.000 et 600.000 euros) – bénéficient à ce dernier », explique-t-il.
