Depois de decisões diferentes, em dois acórdãos dos Tribunais da Relação de Lisboa e do Porto, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu uniformizar a jurisprudência e a impossibilidade de o alojamento local coexistir, nos mesmos edifícios, com o alojamento permanente.

Decisão do Supremo Tribunal de Justiça sobre o alojamento local em Portugal complica a situação

A decisão do Supremo Tribunal, noticiada na semana passada pelo Jornal PúblicoA Advocatus refere que, no "regime de propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo de que uma determinada fração se destina a habitação deve ser interpretada no sentido de que aí não é permitido o alojamento local". Os advogados contactados pelo Advocatus consideram que esta decisão poderá ter várias consequências, como o aumento da litigância e dos riscos para os investidores.

"A decisão do Supremo Tribunal de Justiça foi tomada na uniformização de decisões em sentido contrário, pelo que, apesar de não ter força de lei (é proibida), o que significa que nada impede que o Supremo Tribunal de Justiça altere a sua posição no futuro, o normal é, pelo menos durante um largo período, manter esta jurisprudência, o que implica que os tribunais inferiores (embora possam teoricamente divergir desta decisão) tenderão a seguir esta decisão", explicou José Luís Moreira da Silva, sócio da SRS Advogados.

Os alojamentos locais situados em edifícios residenciais que não sejam inteiramente dedicados a este fim terão muita dificuldade em obter uma autorização, salientou o advogado.

Raquel Ribeiro Correia, consultora da Antas da Cunha Ecija, explicou ao Advocatus que do ponto de vista dos litígios em curso, em que está em causa a mesma questão fundamental de direito, este acórdão poderá ter vários impactos.

"Qualquer que seja o valor da causa e o montante da derrota, será sempre admissível recurso de uma decisão tomada contra uma jurisprudência já uniformizada", começou por dizer. Raquel Ribeiro Correia referiu ainda que "não é admissível recurso de um acórdão do Tribunal da Relação que contrarie outro acórdão de qualquer Tribunal da Relação ou do Supremo Tribunal de Justiça, contra o qual não seja possível recurso ordinário por razões que não sejam da competência do tribunal, se estiver de acordo com a jurisprudência que aqui foi uniformizada".

A consultora do Antas da Cunha Ecija acredita que esta decisão levará a um aumento da litigância com o objetivo de "declarar a ilegalidade da exploração, ao abrigo do regime do alojamento local, de fracções autónomas integradas em imóveis cujos títulos de propriedade indicam que se destinam a habitação" e "condenar os comproprietários em causa a cessar esta infração".

Com o aumento da litigância, Raquel Ribeiro Correia prevê ainda consequências quer ao nível da redução da rentabilidade deste sector de atividade económica, quer ao nível do aumento da oferta de fracções para uso residencial.

"A implicação nos investimentos já efectuados é enorme, assim como o aumento do risco para os investidores nestas situações. Ou seja, esta decisão, a par das restrições ao arrendamento em vários municípios, como Lisboa ou Porto, põe em causa o arrendamento e todos os serviços adjacentes (serviços de construção e limpeza, etc.), anulando assim o potencial económico e turístico que cada vez mais tinham", afirma José Luís Moreira da Silva, sócio da SRS.

A decisão do Supremo Tribunal de Justiça acolheu a posição dos tribunais do Porto, que em primeira instância consideraram "ilegal" a utilização de parte de um edifício na zona da Sé do Porto para alojamento local. Esta decisão foi confirmada pelo Tribunal da Relação, que condenou os réus "a cessar imediatamente a utilização dada" e a pagar uma multa diária de 150 euros, a partir da data da sentença e até à cessação efectiva dessa utilização.

"Esta decisão do Supremo Tribunal de Justiça pode levar à recusa de novos pedidos de registo de Alojamento local em todas as fracções autónomas destinadas a habitação, cujo fim habitacional esteja indicado no título constitutivo horizontal", segundo Bernardo Marques, advogado associado da RSA. "Por outro lado, e embora a decisão não constitua uma revogação imediata de todos os registos de alojamento local atribuídos a frações autónomas nesta situação, é de esperar um aumento significativo do número de pedidos de cessação de utilização de frações autónomas de alojamento local apresentados por outros titulares de frações autónomas, com o fundamento de que não estão a ser utilizadas de acordo com o fim a que se destinam, com o consequente impacto económico que tal limitação pode causar, dado o elevado número de licenças sob a forma de apartamentos que têm sido emitidas", conclui. 

O que tem a dizer a associação das autoridades locais em Portugal?

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal, já se pronunciou, admitindo que teme as consequências do mediatismo desta decisão, mas não acredita que venha a provocar uma avalanche de acções judiciais, uma vez que a legislação em vigor já dá aos condomínios um instrumento simples.

"O que o acórdão diz é que, nos litígios que vão parar a tribunal, será dada preferência aos condomínios. Mas na lei de 2018, essa questão foi largamente ultrapassada", argumenta Eduardo Miranda. "A lei, justamente para evitar conflitos perante os tribunais, criou um mecanismo, chamado oposição, que permite ao condomínio pedir a anulação, o que é simples, gratuito e relativamente fácil", acrescenta.

Diz também que, apesar da nova legislação, houve poucos pedidos de anulação. "Em quatro anos, tivemos cerca de cinquenta pedidos, a maior parte dos quais foram resolvidos através da mediação. O número de casos que vão para tribunal é absolutamente irrisório", afirma. Segundo a associação, o alojamento local existe em cerca de 60.000 apartamentos.

"Atualmente, poucos casos são levados a tribunal, porque são dispendiosos e demorados, e a copropriedade tem uma forma mais fácil de os contestar", insiste.