Après des décisions différentes, dans deux arrêts de la Cour d’appel de Lisbonne et de Porto, la Cour suprême de justice a décidé d’unifier la jurisprudence et l’impossibilité que les l’hébergement local coexistence, dans les mêmes bâtiments avec des logements permanents.
La Cour suprême statut sur l’hébergement local au Portugal, les choses se compliquent
L’arrêt de la Cour suprême , rapporté la semaine dernière par le journal Público, note qu’en vertu du « régime horizontal de propriété, l’indication dans le titre constitutif, qu’une certaine fraction est destinée à des fins d’habitation, doit être interprétée comme signifiant que le logement local n’y est pas autorisé ». Les avocats contactés par Advocatus estiment que cette décision pourrait entraîner plusieurs conséquences, telles qu’une augmentation des litiges et des risques pour les investisseurs.
« La décision de la Cour suprême a été prise dans l’uniformité des décisions contraires, donc bien qu’elle n’ait pas valeur de loi (c’est interdit), ce qui signifie que rien n’empêche la Cour suprême de changer sa position à l’avenir, la chose normale est au moins pour une large période de maintenir cette jurisprudence, ce qui implique que les tribunaux inférieurs (bien qu’ils puissent théoriquement diverger de cette décision) auront tendance à suivre cette décision », a expliqué José Luís Moreira da Silva, associé de SRS Advogados.
Ainsi, les hébergements local situés dans des immeubles résidentiels qui ne sont pas entièrement dédiés à cette fin auront beaucoup de difficultés à obtenir une autorisation, a souligné l’avocat.
Raquel Ribeiro Correia, consultante chez Antas da Cunha Ecija, a expliqué à Advocatus que du point de vue des litiges en cours, où la même question fondamentale de droit est en jeu, cet arrêt pourrait avoir plusieurs impacts.
« Quelle que soit la valeur de l’affaire et le montant de la défaite, un recours sera toujours recevable contre une décision prise à l’encontre d’une jurisprudence désormais normalisée », a-t-elle d’abord déclaré. Raquel Ribeiro Correia a également déclaré que « le recours contre un arrêt de la cour d’appel qui est en contradiction avec un autre arrêt de toute cour d’appel ou de la Cour suprême, contre lequel aucun recours ordinaire n’est possible pour des raisons qui ne relèvent pas de la compétence de la cour, n’est pas recevable s’il est conforme à la jurisprudence qui a été unifiée ici ».
Ainsi, le consultant d’Antas da Cunha Ecija estime que cette décision entraînera une augmentation des litiges visant à « déclarer l’illégalité de l’exploration, dans le cadre du régime local d’hébergement, de fractions autonomes intégrées dans des propriétés dont le titre constitutif de la propriété horizontale indique qu’elles sont destinées à un usage résidentiel » et à « condamner les copropriétaires en question à cesser cette infraction.
Avec l’augmentation des litiges, Raquel Ribeiro Correia prévoit également des conséquences tant en termes de diminution de la rentabilité de ce secteur d’activité économique, que d’augmentation de l’offre de fractions à usage résidentiel.
« L’implication sur les investissements déjà réalisés est énorme, tout comme l’augmentation du risque pour les investisseurs dans ces situations. En d’autres termes, cette décision, ainsi que la limitation de la location dans diverses municipalités, comme Lisbonne ou Porto, met en danger la location et tous les services adjacents (services de construction et de nettoyage, etc.), annulant ainsi le potentiel économique et touristique qu’ils avaient de plus en plus », affirme José Luís Moreira da Silva, associé chez SRS.
La décision de la cour suprême a accepté la position des tribunaux de Porto, qui ont considéré en première instance comme « illégale » l’utilisation d’une fraction d’un bâtiment, situé dans la zone de Sé, à Porto, pour l’établissement d’un hébergement local. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel, qui a condamné les défendeurs « à cesser immédiatement l’usage donné » et à payer une astreinte journalière de 150 euros, depuis la date du jugement jusqu’à la cessation effective de celle-ci.
« Cette décision de la Cour suprême de justice peut entraîner le refus de nouvelles demandes d’enregistrement de Logement local dans toutes les fractions autonomes destinées à l’habitation, dont la destination résidentielle est indiquée dans le titre constitutif de propriété horizontal », selon Bernardo Marques, avocat associé de RSA. « D’autre part, et bien que la décision ne constitue pas une révocation immédiate de tous les enregistrements d’hébergement local accordés aux unités d’appartement dans cette situation, il faut s’attendre à une augmentation significative du nombre de demandes de cessation d’utilisation des unités d’hébergement local déposées par les autres détenteurs d’unités, au motif qu’elles ne sont pas utilisées conformément à leur destination, avec les impacts économiques conséquents qu’une telle limitation peut causer, étant donné le nombre élevé de licences sous forme d’appartements qui ont été délivrés », a-t-il conclu.
Que dit l’association des AL au Portugal
Le président de l’Association de l’hébergement local au Portugal, Eduardo Miranda, s’est déjà exprimé et a admis qu’il craignait les conséquences de la médiatisation de cette décision, mais ne pense pas qu’elle provoquera une avalanche de procès, car la législation actuelle donne déjà aux copropriétés un outil simple.
« Ce que dit l’arrêt, c’est que dans les conflits qui aboutissent devant les tribunaux, la préférence sera donnée aux condominiums. Mais dans la loi de 2018, cette question s’est avérée largement dépassée », argumente Eduardo Miranda. « La loi, justement pour éviter les conflits devant les tribunaux, a créé un mécanisme, appelé opposition, qui permet à la copropriété de faire une demande d’annulation, qui est simple, gratuite et relativement facile », ajoute-t-il.
Il affirme également que malgré la nouvelle législation, il y a eu peu de demandes d’annulation. « En quatre ans, nous avons une cinquantaine de demandes, dont la plupart ont été résolues par la médiation. Le nombre d’affaires qui sont portées devant les tribunaux est parfaitement dérisoire », a-t-il déclaré. D’après l’association, il existe des logements locaux dans environ 60 000 appartements.
« Peu d’affaires sont actuellement portées devant les tribunaux, car elles sont coûteuses, prennent du temps et la copropriété a un moyen plus facile de s’y opposer », insiste-t-il.
