O Projeto de Lei n.º PL 64/XXIII/2023, de 3 de março, também conhecido como Projeto de Lei "Mais Habitação", estabelece um conjunto de medidas com impacto, entre outros, nos actuais regimes do arrendamento e do alojamento local.

Programa Mais Habitação: Propostas para arrendamento e habitação local

No âmbito do projeto de lei "Mais Habitação", o Governo português apresentou uma proposta de lei ("PPL") que inclui medidas concretas que visam, entre outros aspectos, alterar o regime de alojamento local (AL) e locações financeiras.

Alojamento local

As principais alterações propostas que afectam o regime de alojamento local são as seguintes 

• suspensão da emissão de novos registos de estabelecimentos de AL, exceto nas zonas de alojamento rural;
• suspensão de novos registos de habitações para arrendamento de longa duração até 31 de dezembro de 2030
• expiração dos registos AL emitidos na data possível de entrada em vigor da nova lei, 31 de dezembro de 2030 ;

Se a atividade de arrendamento for exercida numa fração autónoma de um prédio ou parte de um prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia geral de comproprietários, por deliberação de mais de metade do perímetro do prédio, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local nessa fração. 

a atribuição de poderes de controlo à ASAE, ao município e à junta de freguesia territorialmente competente

no que respeita à duração do registo do estabelecimento ALEste registo é válido por um período de 5 anos a contar da data da comunicação prévia, com o prazo previsto no artigo anterior, sendo que a renovação do registo carece de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente.

É igualmente proposto um incentivo fiscal, que consiste numa isenção de IHT ou de IRS, aplicável aos proprietários que transfiram os seus imóveis do alojamento local para o arrendamento.

Aluguer 

No que respeita ao regime do arrendamento, as medidas propostas visam essencialmente o controlo das rendas acessíveis. No que se refere aos contratos de arrendamento anteriores a 1990, se o arrendatário invocar e comprovar que o rendimento bruto anual corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual), ou comprovar que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, ou que reside há mais de cinco anos no local arrendado, ou o seu cônjuge, a pessoa que com ele mantém uma união de facto ou um parente em primeiro grau da linha reta.

A renda será actualizada em função da evolução da situação económica. A renda é actualizada de acordo com o coeficiente de atualização anual da renda para os vários tipos de arrendamento, que resulta da variação total do índice de preços no consumidor, excluindo habitação, correspondente aos últimos 12 meses, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

No caso de novos contratos de arrendamento para habitação em imóveis abrangidos por contratos de arrendamento anteriores celebrados nos últimos cinco anos, serão utilizados os seguintes critérios para determinar o valor das rendas

A renda inicial não pode exceder o valor da última renda aplicada ao mesmo imóvel em contrato anterior, acrescido de um coeficiente de 1,02 ;

os coeficientes anuais previstos na Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, podem ser aplicados, desde que não tenham decorrido mais de três anos desde a data em que a sua aplicação seria inicialmente possível.

No caso de edifícios que sofram obras profundas de transformação ou restauro, devidamente certificadas pela Câmara Municipal, o valor das correspondentes despesas suportadas pelo proprietário pode ser acrescido à renda inicial dos novos contratos de arrendamento, até ao limite anual de 15 %.

Propõe-se igualmente que o fator de desconto da renda a considerar para 2023 seja de 1,0543. 

Habitações devolutas

A PPL prevê a inclusão no ordenamento jurídico português de um mecanismo de arrendamento compulsivo de fogos devolutos. Para este efeito, são considerados devolutos os prédios urbanos ou fracções autónomas que se encontrem desocupados durante um ano. Neste contexto, são sinais de desocupação a inexistência de contratos de fornecimento nesses imóveis, bem como a ausência de faturação nos casos em que se verifique a existência desses contratos de fornecimento.

Importa ainda referir que a LPP estabelece uma delimitação negativa do conceito, segundo a qual não serão considerados devolutos os imóveis que se encontrem nas seguintes condições

• se destinam a ser utilizadas como residências secundárias, residências de emigrantes ou residências de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde;
• durante o período de execução de trabalhos devidamente autorizados ou comunicados, durante o período de realização desses trabalhos ou durante a duração de qualquer ação judicial que impeça essa utilização ;
• cuja construção tenha sido concluída ou cuja licença de utilização tenha sido emitida há menos de um ano ;
• são adquiridos para revenda por pessoas singulares ou colectivas;
• façam parte de um empreendimento turístico ou estejam registados como estabelecimento de alojamento local;
• constituam a residência em território nacional de um emigrante português, sendo o seu domicílio fiscal considerado como tal, na falta de qualquer outra indicação; ou
• são a residência, em território nacional, de cidadão português que exerça funções públicas ou comissões no estrangeiro ao serviço do Estado português, de organizações internacionais ou de funções de reconhecido interesse público, bem como dos respectivos acompanhantes autorizados.

É de notar que o procedimento para que um imóvel seja considerado vago não é automático. As autarquias, munidas da informação de que certos imóveis podem ser considerados devolutos, notificam o proprietário, no seu domicílio fiscal, de uma oferta de arrendamento.

Uma vez notificado, o proprietário dispõe de um prazo mínimo de 10 dias para exercer o seu direito de audição prévia e de um prazo máximo de 10 dias para se pronunciar sobre a proposta de arrendamento.

Assim, se o imóvel puder ser considerado devoluto, propõe-se um mecanismo que contenha duas relações de arrendamento: (i) a relação de arrendamento estabelecida entre o titular do direito de propriedade sobre o imóvel devoluto e os municípios; e (ii) a relação de arrendamento estabelecida entre os municípios e o cidadão beneficiário da medida.

Por último, importa referir que as autarquias podem efetuar obras de recuperação coerciva dos imóveis abrangidos pelo programa "Mais Habitação", sendo essas obras reembolsadas através da cobrança das rendas devidas.

Conclusão 

O plano apresentado pelo Governo prevê uma série de medidas que implicarão alterações profundas nos regimes jurídicos do alojamento local e do arrendamento habitacional.

Dado que as medidas propostas no âmbito do programa "Mais Habitação" estão sujeitas a consulta pública, o texto final da PPL poderá ainda sofrer alterações significativas.