Quelle est l’imposition de la plus value immobilière au Portugal?

S’agissant d’un revenu real estate, la plus value immobilière au Portugal est toujours taxée dans le pays de situation du bien en application de la convention fiscale de 1971 entre la France et le Portugal pour éviter la double imposition, cette plus-value est taxée au Portugal.

L’impôt sur plus-value immobilière au Portugal sera dû en même temps que l’impôt sur le revenu. Vous devrez donc la déclarer dans votre déclaration IRS au Portugal. Toute vente real estate doit d’ailleurs être déclarée à l’ « Autoridade Tributaria », qu’elle génère ou non de la plus value immobilière in Portugal.

les principaux cas d’exonération :

• Les biens acquis avant le 1/01/1989 ne sont pas assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si le bien a été acquis postérieurement au 01/01/1989, vous serez assujettis à l’impôt.

• Néanmoins le code fiscal portugais prévoit une exonération en cas de vente de la résidence principale (habitaçao propria e permanente) et du remploi de l’argent de la vente dans l’achat, la construction ou des travaux d’amélioration d’une nouvelle résidence principale. Le remploi doit avoir lieu soit par anticipation dans les 24 mois antérieurs à la vente. Soit a posteriori dans les 26 mois à compter de la vente de votre résidence principale. En cas de remploi partiel, le montant non réinvesti sera assujetti à l’impôt.

• Pour les ventes entre 2015 et 2020 de biens acquis au moyen d’un emprunt contracté avant le 31/12/2014, le code fiscal portugais prévoit une exonération s’il s’agit de la vente de votre unique bien à usage d’habitation. Vous ne devez donc pas être propriétaire d’autres biens au jour de la vente.

Si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, ou qu’il s’agit de votre résidence principale mais que vous ne souhaitez pas réinvestir le prix de vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale. Vous serez assujetti à l’impôt sur la plus value immobilière au Portugal.

Pour les personnes physiques, résident fiscalement au Portugal. La moitié du montant de la plus-value immobilière sera intégrée à vos autres revenus imposables à l’IRS.

Si vous êtes non-résident fiscal portugais, vous ne bénéficiez pas de cette décote de 50%, et serez assujettis à l’impôt à hauteur de 100 % de la plus value immobilière in Portugal.

Calcul de la plus value immobilière au Portugal

Prenez la valeur de vente - la valeur d’achat réévaluée au jour de la vente, déduisez les dépenses déductibles x 50 % ( uniquement si vous êtes résident fiscal portugais) = montant imposable.

Les dépenses déductibles sont notamment les impôts supportés lors de l’achat : IMT et IS, les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement, travaux réalisés il y a moins de 12 ans, coût du diagnostic de performance énergétique, commission payée à l’agence immobilière pour la vente du bien. Pour être déductible ces sommes doivent être justifiées par une facture à votre nom.

Taux d’imposition fiscale ou taux de taxation 

• Pour un résident fiscal portugais: 50 % de la plus-value immobilière au Portugal est intégrés à ses autres revenus et taxés au barème progressif en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Exemple : Vous achetez en 2007 une maison d’une valeur de 180 000€ frais d’agence compris. Vous revendez le même bien 300 000 € en 2017. En frais déductibles, nous avons les travaux réalisés au cours des 12 dernières années pour un montant de 24 500€ et le certificat énergétique exigé pour la vente d’un montant de 300 €, puis les frais supportés lors de l’achat 450 €, et les droits de mutation dus lors de l’achat pour 5.900 €, et enfin les honoraires de l’agence immobilière lors de la vente 5% x 300 000 € = 15 000€

Plus-value = 300 000€ -180 000€ – 300€ – 24 500€ -450€ – 5 900€ – 15 000€ = 54 050€

Soit montant à déclarer avec son IRS : 50 % x 54 050 = 27 025 € taxés au barème progressif de l’IRS.

• Pour un non-résident fiscal portugais : 100 % de la plus value immobilière au Portugal sera taxés à l’IRS au taux forfaitaire libératoire de 28 %. Il est à noter que vous ne pouvez pas non plus prétendre bénéficier de l’exonération pour remploi dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal, puisque par définition vous êtes non-résident fiscal portugais.

Pour le même exemple, le non-résident fiscal serait taxé sur 100% des 54 050€ de plus-value immobilière au Portugal, au taux forfaitaire de 28%, soit : montant de l’impôt = 15.134 €.

Pour rappel, le taux actuellement applicable à la taxation de la plus-value immobilière en France est de 36,2 % ( 19% de taux forfaitaire libératoire d’IR + 17,2% de prélèvement sociaux), auxquels s’ajoutent éventuellement la contribution exceptionnelle de 2% en cas de plus-value supérieure à 50 000€, puis la contribution exceptionnelle sur les haut revenus au taux de 3 % ou 4% ( lorsque la fraction de revenu fiscal de référence en ce compris la plus-value imposable, est supérieure à 250 000€ par contribuable). Toutefois, il est fait application en France d’une décote sur la plus-value imposable, en fonction du nombre d’années de détention.