Il existe un moyen infaillible pour identifier les marchés immobiliers les plus intéressants en matière d’investissements : veiller l’apparition de nouveaux impôts. En effet, une politique fiscale conçue pour soutenir les caisses du gouvernement va généralement de pair avec l’affluence d’investisseurs immobiliers dans un pays ou une région, en particulier s’il s’agit de non-résidents. Un pari réalisé par les gouvernements qui peut cependant être risqué, comme cela a été le cas de l’échec du plan fiscal de François Hollande en 2012, mais qui peut aussi être bien accueilli s’il s’avère modéré. C’est le cas de l’AIMI qui devrait entrer en vigueur au Portugal.

Qu’est-ce que l’AIMI: 

Centrée sur l’adoption d’un nouvel impôt immobilier en 2017 afin d’accroître les recettes du pays, la stratégie du nouveau Premier ministre portugais, Antonio Costa, s’aligne sur l’impact positif des investissements étrangers sur le pays, en particulier sur Lisbonne. M. Costa semble disposé à encourager cette tendance, plutôt que de la compromettre.

L’« Adicional ao IMI », aussi appelée AIMI, est une « surtaxe » de l’impôt immobilier annuel. A première vue, une telle mesure pourrait s’apparenter à la mesure drastique initiée par M. Hollande en 2012 (impôt de 75% sur les hauts revenus, de plus d’un million d’euros). Cependant, même si le but non dissimulé est d’imposer les investisseurs fortunés attirés par un marché immobilier en plein boom et des prix compétitifs, l’impôt s’avère modéré et ne fait qu’aligner davantage le Portugal sur la fiscalité immobilière d’autres pays européens.

S’il est approuvé, l’impôt AIMI sera appliqué à un taux de 0,3 % de la valeur cadastrale d’un bien (en moyenne 30 à 40% moins chère que la valeur marchande). Ce taux de 0,3 % ne concernera que les biens d’une valeur supérieure à 600 000 €. Pour les couples mariés ou vivant en cohabitation, la limite est deux fois supérieure : l’impôt ne sera appliqué que sur les biens de plus d’1,2 millions d’euros.

Une approche mesurée de la fiscalité

Le nouvel impôt AIMI supprime le droit de timbre à l’acquisition de 0.8 % introduit il y a deux ans pour les immeubles d’habitation dont la valeur fiscale est supérieure à 1 million d’euros. Le taux de 0,3 % de l’AIMI, largement inférieur au droit de timbre, réduit l’impôt que les investisseurs ont à débourser au moment de l’achat.

En revanche, l’AIMI est annuel. Cette mesure souligne donc la vision à long-terme de M. Costa qui souhaite créer un contexte propice à des recettes récurrentes versus un matraquage fiscal d’entrée de jeu qui risquerait d’effrayer investisseurs et locaux.

Simulation – taxe AIMI sur un appartement de type T5 du Santos Design :

Cette taxe ne s’applique que sur la valeur cadastrale du bien, entre 30 et 40% moins chère que la valeur d’achat de la propriété. Un appartement de ce bien, de type T5, affiche une valeur de 1.825 millions d’euros ; il se verrait taxé sur la base de sa valeur cadastrale : environ 1 186 250 euros.

A cette valeur cadastrale s’ajoute, pour un célibataire, la suppression de l’abattement fiscal de 600 000 euros ; la taxe AIMI s’applique donc sur un montant global de 586 250 euros. L’acquisiteur d’un T5 du Santos Design devrait alors payer 1 759 par an de taxe AIMI.

L’abattement fiscal pour un couple s’élevant à 1 200 000 euros, un couple investissant dans un T5 du Santos Design se verrait exonéré de la taxe AIMI.

A noter que le droit de timbre de ce bien, supprimé par la mise en place de l’AIMI, se serait quant à lui élevé à 14 600 euros. La taxe AIMI s’annonce donc plus avantageuse pour les investissements dans des biens de prestige.

Lisbonne, une ville plébiscitée par tous les types d’investisseurs

Cette approche mesurée semble bienvenue alors que Lisbonne est aujourd’hui la cible d’acheteurs du monde entier, les investisseurs étant séduits par la hausse de l’activité touristique de la ville et le boom du secteur des technologies. Des investisseurs de l’autre bout du monde (Brésil, Afrique du Sud ou Chine) sont également appâtés par le programme des Golden Visas permettant d’acquérir la citoyenneté européenne.

Les retraités et les acheteurs de maisons secondaires sont quant à eux attirés par le programme de Résident fiscal non habituel du pays (NHR) offrant une exonération sur les retraites et sur les revenus provenant d’activités exercées à l’étranger.

Outre les acheteurs privés, les investissements publics contribuent également à relancer le développement de Lisbonne. En novembre 2016, Lisbonne devient la première ville en Europe à bénéficier du Plan Juncker, un plan d’investissement lancé par l’Union européenne. Dans le cadre de ce programme, la capitale portugaise va ainsi recevoir un prêt de 250 millions d’euros dans les années à venir afin de moderniser ses infrastructures et d’améliorer sa qualité de vie.

Il y a donc fort à parier que Lisbonne ne cessera pas d’attirer de nouveaux investisseurs de sitôt, d’autant plus que la ville ne manque pas d’arguments pour séduire. Certains quartiers offrent un cadre de vie très agréable et des perspectives de rentabilité annuelle de 5 à 6%, comme par exemple celui de Mouraria.