Le projet de loi n° PL 64/XXIII/2023, du 3 mars 2023, également connu sous le nom du projet de loi “Plus de logement”, a établi un ensemble de mesures ayant un impact, entre autres, sur les régimes actuels de bail locatif et de logement local.

Programme “Plus de logement” : Propositions concernant la location et le logement local

Dans le cadre du projet de loi “Plus de logements”, le gouvernement portugais a divulgué le projet de loi (“PPL”) qui comprend des mesures concrètes visant, entre autres, à modifier les régimes du logement local (AL) et du bail locatif.

Logement local

Les principaux amendements proposés ayant un impact sur le régime de l’hébergement local sont les suivants 

• suspension de la délivrance de nouveaux enregistrements d’établissements AL, sauf dans les zones d’hébergement rural ;
• suspension des nouveaux enregistrements de logements locatifs à long terme jusqu’au 31 décembre 2030
• expiration des enregistrements AL délivrés à la date éventuelle d’entrée en vigueur de la nouvelle loi, le 31 décembre 2030 ;

Dans le cas où l’activité de location est exercée dans une fraction autonome d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble urbain susceptible d’utilisation indépendante, l’assemblée des copropriétaires, par résolution de plus de la moitié du périmètre de l’immeuble, peut s’opposer à l’exercice de l’activité d’hébergement local dans cette fraction. 

l’attribution de pouvoirs de contrôle à l’ASAE (police fiscale portugaise), à la municipalité et au conseil paroissial territorialement compétents

en ce qui concerne la durée de l’enregistrement de l’établissement AL, d’une durée de 5 ans, à compter de la date de la communication préalable avec le délai prévu à l’article précédent, le renouvellement de l’enregistrement nécessitant l’autorisation expresse du conseil municipal territorialement compétent.

Une incitation fiscale est également proposée, consistant en une exonération de l’IRS ou de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, applicable aux propriétaires qui transfèrent leurs biens de l’hébergement local au logement locatif.

Location 

En ce qui concerne le régime des baux locatif, les mesures proposées visent essentiellement à contrôler les loyers abordables. En ce qui concerne les contrats de location antérieurs à 1990, si le locataire invoque et prouve que le revenu brut annuel corrigé de son ménage est inférieur à cinq RMNA (retribuição mínima nacional anual), ou prouve qu’il est âgé de 65 ans ou plus, ou handicapé avec un degré d’incapacité prouvé égal ou supérieur à 60 %, ou qu’il réside depuis plus de cinq ans dans les locaux loués, ou son conjoint, son partenaire non marié ou un parent au premier degré de la ligne directe.

Le loyer sera actualisé en fonction de l’évolution de la situation économique. Le loyer sera actualisé en fonction du coefficient annuel d’actualisation des loyers des différents types de baux, qui est le résultat de la variation totale de l’indice des prix à la consommation, hors logement, correspondant aux 12 derniers mois, déterminé par l’Institut national de la statistique.

En ce qui concerne les nouveaux baux d’habitation, qui ont pour objet des biens sur lesquels ont été conclus des baux antérieurs, célébrés au cours des cinq dernières années, les critères suivants seront déterminés pour l’établissement de la valeur des loyers

Le loyer initial ne peut excéder la valeur du dernier loyer appliqué au même bien dans un contrat antérieur, majoré d’un coefficient de 1,02 ;

les coefficients annuels prévus par la loi n° 6/2006 du 27 février peuvent être appliqués, à condition qu’il ne se soit pas écoulé plus de trois ans depuis la date à laquelle leur application aurait été initialement possible.

Dans le cas d’immeubles faisant l’objet d’importants travaux de transformation ou de restauration, dûment certifiés par la mairie, la valeur relative aux dépenses correspondantes supportées par le propriétaire pourra être ajoutée au loyer initial des nouveaux contrats de location, dans une limite annuelle de 15 %.

Il est également proposé que le coefficient d’actualisation des loyers à considérer pour l’année 2023 soit de 1,0543. 

Logement vacants

La PPL prévoit l’inclusion dans le système juridique portugais d’un mécanisme de location forcée pour les logements vacants. À cette fin, les bâtiments urbains ou les fractions autonomes qui sont inoccupés pendant un an sont considérés comme vacants. Dans ce cadre, les signes d’inoccupation sont l’absence de contrats de fourniture dans ces propriétés, ainsi que l’absence de facturation dans les cas où l’existence de ces contrats de fourniture est vérifiée.

Il est également important de noter que la PPL établit une délimitation négative du concept, selon laquelle les biens dans les conditions suivantes ne seront pas considérés comme vacants

• ils sont destinés à servir de résidence secondaire, de résidence d’émigrants ou de résidence de personnes déplacées pour des raisons professionnelles, de formation ou de santé ;
• pendant la période d’exécution des travaux dûment autorisés ou communiqués, pendant les délais qui leur sont impartis ou pendant la durée des actions en justice qui empêchent cette utilisation ;
• dont l’achèvement de la construction ou la délivrance du permis d’utilisation remonte à moins d’un an ;
• sont acquis pour être revendus par des personnes physiques ou morales ;
• font partie d’une station touristique ou sont enregistrés en tant qu’établissement local d’hébergement ;
• constituent la résidence sur le territoire national d’un émigrant portugais, étant considéré comme tel leur résidence fiscale, en l’absence de toute autre indication ; ou
• sont la résidence, sur le territoire national, d’un citoyen portugais qui exerce des fonctions publiques ou des commissions à l’étranger au service de l’État portugais, d’organisations internationales ou de fonctions d’intérêt public reconnu, ainsi que de leurs accompagnateurs autorisés respectifs.

Il convient de noter que la procédure pour qu’un bien soit considéré comme vacant n’est pas automatique. Ainsi, les municipalités, munies des informations selon lesquelles certains biens peuvent être qualifiés d’inoccupés, notifieront au propriétaire, à son domicile fiscal, une proposition de location.

Une fois que le propriétaire du bien a été notifié, il dispose d’un délai d’au moins 10 jours pour exercer son droit d’audition préalable et d’un délai maximum de 10 jours pour se prononcer sur la proposition de location.

Ainsi, si le bien peut être considéré comme vacant, un mécanisme est proposé qui contient deux relations locatives : (i) la relation locative établie entre le détenteur du droit de propriété sur le bien vacant et les municipalités ; et (ii) la relation locative établie entre les municipalités et le citoyen bénéficiaire de la mesure.

Enfin, il convient de noter que les municipalités peuvent effectuer, de manière obligatoire, des travaux de récupération sur les biens qui font l’objet du programme « Plus de logement », et que le remboursement des travaux sera effectué par le biais de la perception des loyers dus.

Conclusion 

Le plan présenté par le gouvernement consacre un ensemble de mesures qui impliqueront des modifications très importantes dans les régimes juridiques du logement local et du bail d’habitation.

Etant donné que les mesures proposées dans le cadre du programme “Plus de logements” font l’objet d’une consultation publique, le texte final de la PPL pourrait encore subir des modifications importantes.