Real estate investment: AIMI

Il existe un moyen infaillible pour identifier les marchés immobiliers les plus intéressants en matière d’investissements : veiller l’apparition de nouveaux impôts. En effet, une politique fiscale conçue pour soutenir les caisses du gouvernement va généralement de pair avec l’affluence d’investisseurs immobiliers dans un pays ou une région, en particulier s’il s’agit de non-résidents. Un pari réalisé par les gouvernements qui peut cependant être risqué, comme cela a été le cas de l’échec du plan fiscal de François Hollande en 2012, mais qui peut aussi être bien accueilli s’il s’avère modéré. C’est le cas de l’AIMI qui devrait entrer en vigueur au Portugal.

What is AIMI:

Centrée sur l’adoption d’un nouvel impôt immobilier en 2017 afin d’accroître les recettes du pays, la stratégie du nouveau Premier ministre portugais, Antonio Costa, s’aligne sur l’impact positif des investissements étrangers sur le pays, en particulier sur Lisbonne. M. Costa semble disposé à encourager cette tendance, plutôt que de la compromettre.

L’« Adicional ao IMI », aussi appelée AIMI, est une « surtaxe » de l’impôt immobilier annuel. A première vue, une telle mesure pourrait s’apparenter à la mesure drastique initiée par M. Hollande en 2012 (impôt de 75% sur les hauts revenus, de plus d’un million d’euros). Cependant, même si le but non dissimulé est d’imposer les investisseurs fortunés attirés par un marché immobilier en plein boom et des prix compétitifs, l’impôt s’avère modéré et ne fait qu’aligner davantage le Portugal sur la fiscalité immobilière d’autres pays européens.

S’il est approuvé, l’impôt AIMI sera appliqué à un taux de 0,3 % de la valeur cadastrale d’un bien (en moyenne 30 à 40% moins chère que la valeur marchande). Ce taux de 0,3 % ne concernera que les biens d’une valeur supérieure à 600 000 €. Pour les couples mariés ou vivant en cohabitation, la limite est deux fois supérieure : l’impôt ne sera appliqué que sur les biens de plus d’1,2 millions d’euros.

A measured approach to taxation

Le nouvel impôt AIMI supprime le droit de timbre à l’acquisition de 0.8 % introduit il y a deux ans pour les immeubles d’habitation dont la valeur fiscale est supérieure à 1 million d’euros. Le taux de 0,3 % de l’AIMI, largement inférieur au droit de timbre, réduit l’impôt que les investisseurs ont à débourser au moment de l’achat.

The AIMI, on the other hand, is annual. This measure underscores Mr. Costa's long-term vision of creating an environment conducive to recurring revenues, as opposed to an up-front tax bludgeoning that would scare off investors and locals alike.

Simulation – taxe AIMI sur un appartement de type T5 du Santos Design :

This tax applies only to the property's cadastral value, which is between 30 and 40% less expensive than the property's purchase value. A T5 apartment of this type has a value of 1.825 million euros; it would be taxed on the basis of its cadastral value: around 1,186,250 euros.

Added to this cadastral value, for a single person, is the removal of the 600,000 euro tax allowance; AIMI tax therefore applies to a total of 586,250 euros. The purchaser of a T5 at Santos Design would then have to pay 1,759 per year in AIMI tax.

Since the tax allowance for a couple is 1,200,000 euros, a couple investing in a Santos Design T5 would be exempt from the AIMI tax.

Stamp duty on this property, abolished by the introduction of AIMI, would have amounted to 14,600 euros. The AIMI tax therefore promises to be more advantageous for investments in prestige properties.

Lisbon, a city popular with all types of investors

Cette approche mesurée semble bienvenue alors que Lisbonne est aujourd’hui la cible d’acheteurs du monde entier, les investisseurs étant séduits par la hausse de l’activité touristique de la ville et le boom du secteur des technologies. Des investisseurs de l’autre bout du monde (Brésil, Afrique du Sud ou Chine) sont également appâtés par le programme des Golden Visas permettant d’acquérir la citoyenneté européenne.

Les retraités et les acheteurs de maisons secondaires sont quant à eux attirés par le programme de Résident fiscal non habituel du pays (NHR) offrant une exonération sur les retraites et sur les revenus provenant d’activités exercées à l’étranger.

Outre les acheteurs privés, les investissements publics contribuent également à relancer le développement de Lisbonne. En novembre 2016, Lisbonne devient la première ville en Europe à bénéficier du Plan Juncker, un plan d’investissement lancé par l’Union européenne. Dans le cadre de ce programme, la capitale portugaise va ainsi recevoir un prêt de 250 millions d’euros dans les années à venir afin de moderniser ses infrastructures et d’améliorer sa qualité de vie.

So it's a safe bet that Lisbon won't stop attracting new investors any time soon, especially as the city has plenty to offer. Some districts, such as Mouraria, offer a very pleasant living environment and the prospect of annual returns of 5 to 6%.