Suite à la présentation du programme “Mais Habitação”, et après la consultation publique concernant lié à ce programme, le gouvernement portugais a finalement publié la proposition de loi no. 71/XV/1.ª, y compris une proposition de mesures concrètes qui, entre autres, visent à modifier les régimes juridiques de l’Alojamento Local (AL) et de la location de biens immobiliers et, également, la révision de la procédure spéciale d’expulsion ( Procedimento Especial de Despejo e da Injunção).

Mais Habitação Program: Lease and Local Housing

Long-term property rental 

En ce qui concerne l’attribution de biens immobiliers urbains, les mesures incluses dans la proposition établissent, pour l’essentiel, les limites de l’augmentation des baux immobiliers.

La protection des locataires avec des baux conclus avant 1990 est également proposée.

Dans le cadre des contrats de bail visés ci-dessus, si le locataire justifie que ses revenus bruts annuels rectifiés (RABC) de son foyer familial sont inférieurs à cinq salaires minima annuels (RMNA) ou qu’il est âgé de 65 ans ou plus ou handicapé avec un degré d’invalidité établi à 60% ou ayant résidé plus de cinq ans dans les lieux loués, conjoint, concubin ou parent du locataire au premier degré en ligne droite, qui est qui est dans l’une des conditions susmentionnées les conditions susmentionnées, étant le RABC du ménage familial inférieur à cinq RMNA, le contrat de bail n’est pas converti au régime juridique NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), étant le loyer actualisé par référence au coefficient annuel d’actualisation des loyers pour les différents types de baux,qui est le résultat de la variation totale de l’indice des prix à la consommation, sans logement, correspondant aux 12 derniers mois, calculés par l’Instituto Nacional de Estatística, conformément aux dispositions de l’article 24 de la NRAU.

En ce qui concerne les nouveaux baux immobiliers, qui ont pour objet des biens couverts par des baux antérieurs conclus au cours des cinq dernières années, les critères d’établissement du montant du loyer sont déterminés :

• le loyer initial ne peut excéder la valeur du dernier loyer pratiqué sur le même bien dans un précédent contrat, majoré d’un coefficient de 1,02 ;
• les coefficients annuels conformément à l’article 24 de la loi nr. 6/2006, du 27 février peuvent être appliquées, à condition qu’il ne se soit pas écoulé plus de trois ans depuis la date à laquelle leur application aurait été initialement possible ;

dans le cas d’immeubles faisant l’objet d’importants travaux d’aménagement ou de restauration, dument constatés par la Mairie, la valeur relative aux charges correspondantes supportées par le bailleur pourra s’ajouter au loyer initial des nouveaux contrats de bail, dans la limite d’un loyer annuel limite de 15 %.Il est également proposé que le coefficient d’actualisation des loyers à considérer pour l’année 2023 soit de 1,0543.

Dans le cadre de la procédure, une révision de la procédure spéciale d’expulsion (Procedimento Especial de Despejo e da Injunção) et d’injonction relative aux baux immobiliers est proposée, dans le but de simplifier, d’accélérer et d’améliorer le fonctionnement de ces mécanismes. , par la création du Comptoir Locataires et Propriétaires (BAS) et renforçant les garanties des parties, notamment par le paiement par l’Etat des loyers dus après la fin du délai d’opposition, lorsque :

• la résiliation d’un bail portant sur un bien immobilier est fondée sur la défaillance du locataire ;
• le requérant a demandé le paiement des loyers, charges ou charges qui incombent au locataire, cumulativement avec la demande d’expulsion ; 
• et le locataire n’a pas mis fin à sa délinquance dans un délai d’un mois.

Hébergement local (AL)

Les principales propositions ayant un impact sur l’AL sont les suivantes :

• l’introduction d’une incitation pour les propriétaires transférant leurs propriétés d’AL dans le bail de biens immobiliers ;
• le numéro de licence de l’AL est personnel et incessible ;
• la licence de l’AL est valable 5 ans, renouvelable pour la même durée ;
• le premier renouvèlement est valable à partir de la date de la communication préalable à Turismo de Portugal, IP et dépend de la décision du maire de la municipalité compétente ;
• la suspension des nouvelles licences AL sur tout le territoire portugais pour les appartements et les logements, à l’exception des municipalités situées dans les zones rurales du Portugal ;
• les numéros d’enregistrement délivrés à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle législation seront révisés au cours de l’année 2030, étant renouvelables pour 5 ans après sa première révision, à l’exception des propriétés AL qui sont une garantie collatérale (garantia real) dans les contrats de prêt conclus jusqu’en février 16 décembre 2023, et qui n’ont été réglés que le 31 décembre 2029 ;
• les titulaires d’un permis AL seront tenus de justifier du maintien de leur activité, à savoir l’exploration des propriétés AL, dans un délai de 2 mois à compter de la date d’entrée en vigueur du nouveau régime juridique ;
• si l’activité AL est exercée dans une unité autonome d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble urbain pouvant être utilisé de manière autonome, l’assemblée de copropriété peut, en règle générale, s’opposer à l’exercice de l’activité AL dans cette unité, sauf lorsque le titre de constitution prévoit expressément l’utilisation de cette unité à des fins d’AL ou s’il y a eu une résolution émise par l’assemblée de copropriété autorisant l’utilisation de l’unité à des fins d’AL ; et enfin,
• l’attribution de pouvoirs de tutelle à l’ASAE, à la Mairie et à la commune de situation du bien.

Propriétés vacantes 

Le projet de loi prévoit l’inclusion dans le système juridique portugais, à l’exception des régions autonomes, d’un mécanisme de bail forcée pour les propriétés vacantes.

Les bâtiments urbains ou les fractions autonomes qui sont inoccupés pendant une période de deux ans sont considérés comme vacants.

En effet, la preuve de cette vacance est l’inexistence de contrats de fourniture ou de télécommunication dans ces immeubles, ainsi que l’inexistence de la facturation du correspondant dans les cas où l’existence de tels contrats de fourniture ou de télécommunication est vérifiée.

Il est également important de souligner que le projet de loi établit une délimitation négative de la notion de logements vacants, les biens n’étant pas considérés comme vacants dans les conditions suivantes :

• ceux destinés à l’habitation pour de courtes durées sur les plages, la campagne, les stations thermales et tout autre lieu de villégiature, pour la mise a disposition temporaire ou pour son propre usage ;
• ceux pendant la période où les travaux de réhabilitation sont en cours, à condition qu’ils soient certifiés par les municipalités
• ceux dont la conclusion de la construction ou la délivrance du permis d’utilisation a eu lieu il y a moins d’un an ;
• ceux acquis en vue de leur revente par des personnes physiques ou morales, et qui ont bénéficié ou bénéficieront de l’exonération de l’impôt communal sur les mutations onéreuses immobilières (ITM) et pendant la période de 3 ans à compter de la date d’acquisition ;
• ceux qui sont la résidence sur le territoire national d’un émigrant portugais; et
• ceux qui sont la résidence sur le territoire national d’un citoyen portugais qui exerce des fonctions publiques ou des commissions à l’étranger au service de l’État portugais, des organisations internationales ou des fonctions d’intérêt public reconnu, ainsi que leurs accompagnants autorisés respectifs.

Ce sont les municipalités qui contrôlent la première impulsion dans la procédure de bail forcé.

Dans cette mesure, les municipalités, munies de l’information que certains immeubles peuvent être qualifiés de vacants, notifient au propriétaire l’obligation d’entretenir sa fraction, afin qu’il puisse favoriser l’exécution des travaux nécessaires, ou l’obligation de donner l’usage à la fraction.

Une fois que le propriétaire a été avisé de l’obligation d’entretien, si le propriétaire n’exécute pas les travaux jugés nécessaires, les municipalités elles-mêmes favoriseront l’exécution de ces travaux, et le remboursement des travaux se fera par la réception du loyer dû.

En revanche, une fois que les propriétaires ont été avisés de leur obligation d’utiliser la fraction, les municipalités peuvent immédiatement présenter une proposition de bail. Le montant du loyer dans la proposition de bail ne peut excéder 30% des plafonds généraux de prix des loyers par type selon la commune où se situe le bien. Si la proposition d’un bail est faite et que le propriétaire refuse ou ne réponde pas dans les 90 jours et que le bien reste vacant, un bail forcé sera mis en place. Ainsi, si le bien peut être considéré comme vacant, un mécanisme est proposé qui contient deux relations de bail : 

• la relation de bail établie entre le propriétaire du bien vacant et les municipalités ; 
• la relation de bail établie entre les municipalités et le citoyen bénéficiaire de la mesure.

Si les communes ne souhaitent pas louer le bien et si elles n’ont pas besoin d’entreprendre des travaux, le pouvoir d’activer le mécanisme de bail forcé pour les biens vacants est transféré à l’IHRU, IP Enfin, il convient de noter que si les communes renoncent au pouvoir d’aviser les propriétaires des fractions vacantes de l’obligation d’entretenir le bien ou de l’obligation de mettre en valeur la fraction, l’application des taux aggravés de la taxe foncière communale cesse, le produit qui constituent des revenus pour les municipalités.

Le projet de loi présenté par le gouvernement comprend un ensemble de mesures qui impliqueront la modification du régime juridique de l’hébergement local et du bail d’habitation ainsi que la révision du régime de la procédure spéciale d’expulsion et de l’injonction en matière de bail.

Les mesures proposées vont maintenant être discutées puis si tous les partis politiques sont convaincus du bien fondé de ce projet de loi, ils devront l’approuver à l’unanimité, ce projet de loi peut bien entendu faire encore (comme c’est déjà le cas)l’objet d’amendements.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la situation.